관리인 선임·해임은 관리단집회 결의로만 — 제24조는 강행규정

집합건물법 제24조 제2항은 관리인의 선임·해임을 관리단집회의 결의에 의해서만 하도록 한 강행규정이므로, 이와 다른 내용의 규약을 제정하더라도 효력이 없습니다. 대법원 2012. 3. 29. 선고 2009다45320 판결(관리인지위부존재등확인)은 이 점을 분명히 하면서, 아울러 전자문서·전자투표에 의한 합의는 집합건물법 제41조 제1항의 적법한 서면합의로 볼 수 없다고 판단했습니다.

사안은 어떤 내용이었나?

이 사건 집합건물의 구분소유자들 중 36명은 건물을 관리할 '관리운영위원회'를 결성하기로 하고, 2005. 11. 11.부터 2006. 1. 16.까지 ① 관리규약 동의 여부, ② 관리운영위원회 설립 동의 여부, ③ 발기인 63명을 관리운영위원으로 선임하는 데 대한 동의 여부에 관해 구분소유자들로부터 서면동의서를 받거나 전자투표를 하게 하는 방법으로 동의를 받았고, 세 안건 모두 80% 이상의 동의를 얻었습니다.

그런데 이 관리규약은 관리운영위원회의 회장을 집합건물법상 관리인으로 지정하기로 하되(제3조 제9항), 회장은 관리운영위원 중에서 호선하도록 규정(제18조 제2항)하고 있었습니다. 이후 관리운영위원 63명으로 구성된 관리운영위원회는 2006. 1. 20. 창립총회에서 위원 51명 출석, 34명 찬성으로 회장을 선임했고, 그 회장이 관리인 직무를 수행하기 시작했습니다.

관리인 선임·해임 방법을 규약으로 달리 정할 수 있나?

대법원은 다음과 같이 판단했습니다.

집합건물법 제24조는 제1항에서 "구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리인을 선임하여야 한다."고 규정하고, 제2항에서 "관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다."고 규정하고 있는 반면, 관리인의 선임·해임 방법에 관하여 규약으로 달리 정할 수 있다는 규정을 두고 있지 않으므로, 위 규정은 관리인의 선임·해임을 관리단집회의 결의에 의해서만 하도록 한 강행규정이라고 보아야 하고, 따라서 규약 설정 당시의 구성원들이 위 규정과 다른 내용의 규약을 제정하더라도 효력을 인정할 수 없다.

집합건물법 제28조 제1항에 따라 법에서 정하지 않은 사항은 규약으로 정할 수 있지만, 관리인 선임·해임 방법은 여기에 해당하지 않는다는 것입니다. 이에 따라 관리운영위원회 총회에서 관리단집회에 갈음하여 관리인을 선임하도록 한 규약 규정은 집합건물법 제24조 제2항에 반하여 무효이고, 그 총회 결의로 선임된 사람은 집합건물법에 따른 정당한 관리인이 아니라고 보았습니다. 관리인 지위를 둘러싼 실제 분쟁 사례는 관리인 지위 부존재 확인 승소사례와 직무집행정지 가처분 승소사례에서 확인할 수 있습니다.

전자투표도 서면합의로 인정되나?

집합건물법 제41조 제1항은 관리단집회에서 결의할 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 '서면'으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다고 규정하고 있습니다. 대법원은 이 '서면' 요건의 취지를 구분소유자들로 하여금 신중을 기하도록 하고 합의의 존부와 내용에 대한 증명을 용이하게 하려는 것이라고 보면서, 다음과 같이 판단했습니다.

전자문서나 전자투표는 그 자체로서는 전자적 형태의 정보에 불과하여, 문자나 기타 가독적 부호에 의해 계속적으로 의사나 관념이 표시되어 있을 것을 전제로 하는 '문서' 또는 '서면'과 동일하게 볼 수는 없으므로, 법률에서 명문으로 이를 허용하고 있지 않는 이상, 전자문서 등 전자적 형태의 기록으로 위 조항의 '서면'을 대신할 수는 없다.

전자거래기본법은 적용 범위가 '전자거래'(재화나 용역의 거래)에 한정되어 관리단집회 결의에는 적용될 수 없고, 전자서명법도 전자문서의 문서로서의 효력에 관한 규정을 두고 있지 않으므로, 명문의 규정이 없는 이상 제41조 제1항의 '서면'에 전자문서가 포함된다고 해석할 수 없다는 것입니다.

이 사건에서는 서면으로 의사를 표시한 구분소유자가 1,790명, 전자투표로 찬반을 표시한 구분소유자가 316명이었는데, 전자투표한 316명을 제외하면 서면 제출자 1,790명 전부가 찬성했다고 가정해도 전체 구분소유자의 80% 이상이라는 서면합의 요건을 충족할 수 없음이 계산상 명백했습니다. 서면결의 정족수의 계산 방법은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 다루고 있습니다.

판결의 결론과 시사점

대법원은 원심판결 중 관리인지위부존재 확인청구 부분을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송했습니다(규약무효 확인청구 부분 상고는 기각). 관리인을 세우려면 반드시 관리단집회의 결의(또는 법 제41조 요건을 갖춘 서면합의)를 거쳐야 하며, 위원회 총회 결의나 전자투표로 이를 대신할 수 없다는 점을 확인한 판결입니다. 관리인 선임 절차의 적법성이 의심된다면 선임 근거가 된 결의의 방식과 정족수부터 확인해 보시기 바랍니다.