일부 구분소유자가 세운 주식회사, 관리단이 될 수 없다

집합건물인 상가의 구분소유자 일부만이 주주가 되어 설립한 주식회사가 그 상가를 관리하였다고 하더라도, 상법상 회사에 불과할 뿐 전체 구분소유자들을 구성원으로 하여야만 하는 집합건물법 소정의 관리단으로 볼 수 없습니다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다43851 판결). 관리단의 자격 요건과 승계집행문 부여의 한계를 함께 보여주는 판례입니다.

어떤 사안이었나

• 서울 동작구 소재 상가건물의 점포 소유자들과 입점상인들이 상가 관리운영을 위해 상가운영위원회를 결성하여 관리소를 두고 상가를 관리하다가, 점포소유자들의 동의하에 1994년 소외인 등 8명이 주주가 되어 주식회사를 설립하고, 그 회사가 상가운영위원회의 권리의무를 승계하여 상가를 관리하기로 했습니다.
• 원고는 상가운영위원회에 기관주임으로 채용되어 근무하던 중 부당하게 징계해고를 당했음을 이유로, 상가운영위원회의 권리의무를 승계한 주식회사를 상대로 임금지급청구 소송을 제기하여 1997년 승소판결을 받았고 판결은 확정되었습니다.
• 그 후 주식회사가 장기간 관리업무를 하지 못하여 입점상인들의 친목단체인 상인연합회가 잠정적으로 관리업무를 사실상 대행하다가 중단했고, 이후 소유주대표회(피고)가 상가의 관리·운영을 시작했습니다. 주식회사는 1999년 휴면회사에 해당되어 해산되었습니다.
• 원고는 피고가 주식회사의 권리의무를 승계했다며 확정판결에 관해 피고에 대한 승계집행문 부여를 구했습니다.

승계집행문은 어떤 경우에만 부여되나

대법원은 승계집행문 부여의 요건을 다음과 같이 밝혔습니다.

승계집행문은 판결에 표시된 채무자의 포괄승계인이나, 그 판결에 기한 채무를 특정하여 승계한 자에 대한 집행을 위하여 부여하는 것인바, 이와 같은 강제집행절차에 있어서는 권리관계의 공권적인 확정 및 그 신속·확실한 실현을 도모하기 위하여 절차의 명확·안정을 중시하여야 하므로, 그 기초되는 채무가 판결에 표시된 채무자 이외의 자가 실질적으로 부담하여야 하는 채무라거나 그 채무가 발생하는 기초적인 권리관계가 판결에 표시된 채무자 이외의 자에게 승계되었다고 하더라도, 판결에 표시된 채무자 이외의 자가 포괄승계인이거나 그 판결상의 채무 자체를 특정하여 승계하지 아니한 한, 판결의 기판력 및 집행력의 범위를 확장하여 승계집행문을 부여할 수는 없다.

이 사건에서 피고가 상인연합회나 주식회사로부터 권리의무를 승계했다고 인정할 증거가 없고, 오히려 인수인계가 결렬된 사정이 인정되었으므로, 피고가 판결상 채무를 승계했다고 볼 수 없어 승계집행문 부여 청구는 배척되었습니다.

주식회사는 왜 관리단이 될 수 없나

원고는 주식회사와 피고가 상가의 관리단으로서 동일성을 가지므로 주식회사의 채권채무가 피고에게 포괄승계되었다고도 주장했습니다. 그러나 대법원은 다음과 같이 판단했습니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항에서 정한 관리단은 건물에 관하여 구분소유관계가 성립하면 어떠한 조직행위가 없더라도 당연히 성립하는 것이지만, 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 것인데, 주식회사는 구분소유자 등 8명만이 주주가 되어 설립된 상법상의 회사에 불과하고, 비록 주식회사가 이 사건 상가의 운영을 위하여 설립되었고 또 실제 운영하였다고 하더라도 같은 법률에서 정한 관리단에 해당한다고 할 수는 없다.

대법원은 특히, 관리단으로 평가되기 위해서는 구분소유자 전원이 실제로 결의에 참여해야 하는 것은 아니지만 그 구분소유자 전원이 구성원이 될 수 있어야만 하고, 구분소유자의 이익에 반하지 않는 한 실질적으로 건물 관리를 수행하는 단체는 관리단으로서의 실질을 가진다는 주장은 독자적인 견해에 불과하다고 지적했습니다. 관리단에 관리권한이 종국적으로 귀속되는 구조는 관리행위중지 가처분 승소사례(자치관리 개시 후 기존 업체 퇴거)에서도 확인할 수 있습니다.

관리 주체의 적법성이 문제된다면 이렇게 확인하세요

• 건물을 관리하는 단체가 구분소유자 전원을 구성원으로 할 수 있는 단체인지부터 확인해야 합니다. 일부 구분소유자만 참여하는 회사·단체는 실제 관리를 해 왔더라도 관리단이 아닙니다.
• 관리단이 아닌 단체가 관리권을 행사하고 있다면 관리인 부존재확인·직무집행정지 등 법적 수단을 검토할 수 있습니다. 사실상 관리인의 직무를 정지시킨 사례는 직무집행정지 가처분 승소사례(사실상 관리인)를 참고하시기 바랍니다.
• 확정판결의 집행 상대방을 넓히려면 포괄승계 또는 채무의 특정승계를 입증해야 하며, 실질적 채무 부담 사정만으로는 승계집행문을 받을 수 없습니다.