집합건물 관리단, 내 재산은 내 손으로 지켜야 하는 이유

집합건물에는 반드시 관리단이 있어야 하며, 건물관리 수준에 따라 해당 건물의 가치가 변화하기 때문에 체계적이고 전문적인 건물관리가 이루어져야 합니다. 집합건물의 구분소유자와 입점주라면 건물관리를 남의 일로 미룰 것이 아니라, 내 재산은 내 손으로 지킨다는 자세로 관리단에 관심을 가져야 합니다.

집합건물은 왜 주식회사에 비유되나?

집합건물(상가)은 마치 주식회사와 같이 하나의 회사(건물)를 여러 명의 주주(구분소유자)가 각자의 지분별로 소유하고 있는 것으로 이해하면 쉽습니다. 집합건물의 경우 각 구분소유자마다 소유하고 있는 해당 호실의 면적, 층, 용도가 다른 경우가 많고, 이에 따라 임차인도 각양각색의 상인들이 입점하게 됩니다. 이런 구조일수록 건물 전체를 아우르는 관리 주체, 즉 관리단의 역할이 중요해집니다.

관리단은 어떻게 성립하나?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)은 관리단의 당연 설립을 규정하고 있습니다.

집합건물법 제23조(관리단의 당연 설립 등) ① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.

대법원도 이 규정을 근거로, 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유 관계가 성립하는 건물이 있는 경우 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 성립되는 단체라고 판시하고 있습니다(대법원 1995. 3. 10. 선고 94다49687, 49694 판결 등 참조).

즉 관리단 자체는 이미 법률상 성립해 있으므로, 남은 일은 관리단집회를 열어 관리인을 선임하는 등 관리단을 실제로 작동시키는 것입니다. 집회 소집이 막힐 때 법원의 허가를 받아 소집한 실제 사례는 관리단집회 소집허가 승소사례에서 확인할 수 있습니다.

왜 구분소유자가 직접 나서야 하나?

임차인은 말 그대로 있다가 떠나면 그만이지만, 구분소유자의 입장은 그렇지 않습니다. 건물관리가 부실하면 그 손해는 고스란히 구분소유자의 재산 가치 하락으로 돌아옵니다. 관리비 징수와 집행이 제대로 되지 않아 생기는 분쟁의 대응 방법은 관리비 장기 연체 대응 총정리에서 다루고 있습니다.

소중한 자산인 집합건물의 수명을 연장하고 보다 가치 있게 유지되기를 원한다면, 관리단을 만들고 내 재산은 내가 지켜야 함을 인지하고 적극적으로 나서야 합니다.

관리단 구성을 시작하려면

• 우리 건물에 관리인 선임과 규약 제정이 되어 있는지부터 확인합니다.
• 아직 관리단이 작동하지 않고 있다면 관리단집회 소집을 준비하고, 소집이 어려우면 법원의 소집허가 절차를 검토합니다.
• 구체적인 절차와 분쟁 가능성에 대해서는 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.