150세대 미만 주상복합, 사업주체 의무관리 대상일까

주택이 150세대 미만인 주상복합건물은 「주택법」 제43조의 사업주체 의무관리 대상이 아니지만, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제9조의3에 따라 분양자가 관리단이 관리를 개시할 때까지 건물을 관리할 의무를 부담합니다.

주택법상 사업주체 의무관리는 어떤 건물에 적용되나?

「주택법」 제43조의 사업주체 관리 의무는 다음의 경우에만 발생합니다(주택법 시행령 제48조 제1호 내지 제4호).

• 300세대 이상의 공동주택
• 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
• 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함한다)의 공동주택
• 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물

따라서 주택이 150세대 이상인 건축물이 아닌 주상복합건물의 경우 「주택법」 제43조의 '사업주체에 의한 의무관리'는 적용되지 않습니다.

그러면 누가 관리하나 — 분양자의 관리 의무

집합건물법 제9조의3에서는 분양자의 관리 의무를 신설하여, 150세대 미만의 공동주택을 신축한 경우에도 분양자가 일정 기간 동안 관리할 의무가 있음을 규정하였습니다.

• 분양자는 관리단이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 합니다(집합건물법 제9조의3 제1항).
• 분양자는 집합건물법 제28조 제4항에 따른 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을 받을 자에게 주어야 합니다(집합건물법 제9조의3 제2항).
• 분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 날부터 3개월 이내에 구분소유자가 규약 설정 및 관리인 선임(집합건물법 제24조 제1항의 경우에만 해당)을 하기 위한 관리단집회를 소집하지 아니하는 경우에는 지체 없이 이를 위한 관리단집회를 소집하여야 합니다(집합건물법 제9조의3 제3항).

규약이 아직 없는 건물에서 집회를 소집한 실제 사례는 규약 없는 건물의 관리단집회 소집허가 사례에서 확인할 수 있습니다.

구분소유자 입장에서 취할 행동

• 분양자가 관리단 관리 개시 전까지 선관주의 관리 의무를 다하고 있는지 확인하세요.
• 이전등기 진행 상황에 따라 규약 설정과 관리인 선임을 위한 관리단집회를 준비하고, 관리단이 자치관리를 개시한 사례도 참고하세요.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.