임차인을 관리단 구성원으로 만드는 정관 개정, 유효할까

집합건물법이 적용되는 집합건물의 관리단 구성원은 구분소유자만이 될 수 있으므로, 구분소유자 외에 임차인까지 참석하여 임차인도 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단의 결의는 존재한다고 볼 수 없을 정도의 중대한 하자가 있어 무효입니다(서울민사지방법원 1993. 2. 2. 선고 91가합38971 판결). 임차인도 관리단 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단 결의의 적법성에 관한 판례를 소개합니다.

법원은 어떻게 판단했나

이 판결의 판시사항은 다음과 같습니다.

집합건물법이 적용되는 집합건물의 경우에 반드시 구성되어야 하는 관리단의 구성원은 구분소유자만이 될 수 있고, 구분소유자가 그 전유부분을 타인에게 임대하여 임차인이 사실상 그 전유부분을 점유, 사용하고 있는 경우에도 임차인은 위 관리단의 구성원이 될 수 없기 때문에 구분소유자 외에 임차인까지 참석하여 임차인도 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단의 결의는 존재한다고 볼 수 없을 정도의 중대한 하자가 있다 할 것이다.

구분소유자 아닌 자가 결의 참여 시 재건축결의의 효력이 문제된 사안으로, 관리단이 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 성립하는 단체라는 원칙에서 출발한 판단입니다. 관리단의 당연설립 법리는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설의 전제가 되는 내용이기도 합니다.

판례해설: 획일적 의결권 처리도 무효다

구분소유자 아닌 자가 결의에 참가한 경우나, 구분소유자의 의결권이 각기 다른 경우에도 이를 획일적으로 처리하는 것 역시 무효입니다. 결의에 참가할 자격과 각 구분소유자의 의결권 크기를 정확히 산정하지 않은 결의는 효력을 인정받지 못합니다.

관리단 결의를 준비할 때 확인하세요

• 결의 참가자가 등기부상 구분소유자인지, 아니라면 적법한 위임·대리 관계가 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 위임 관계의 유효성이 결의의 효력을 좌우한 사례는 위임장 계산이 쟁점이 된 관리인 지위 부존재 확인 승소사례를 참고하시기 바랍니다.
• 임차인은 관리단의 구성원이 될 수 없으므로, 임차인을 구성원으로 편입하는 내용의 정관·규약 개정은 추진하지 않아야 합니다.
• 각 구분소유자의 의결권(전유부분 지분 비율)을 개별적으로 산정하여 정족수를 계산해야 하며, 획일적 처리로는 결의의 효력을 지킬 수 없습니다.