분양계약서로 관리인을 정했다면, 서면결의로 인정될 수 있다

관리인 선임 결의는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제41조 제1항에 의한 서면결의로 가능하고, 그 서면결의를 함에 있어서는 관리단집회가 소집·개최될 필요가 없습니다. 대법원 2006. 12. 8. 선고 2006다33340 판결(관리비등)은 집합건물의 분양계약서에 건축주를 관리인으로 한다는 내용이 포함된 사안에서, 수분양자들로 구성된 관리단집회의 관리인 선임 결의에 갈음하는 서면결의가 있다고 본 사례입니다.

관리단 설립과 서면결의, 어떤 법리가 적용되나

대법원이 전제로 삼은 법리는 두 가지입니다.

집합건물법 제23조 제1항의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체라 할 것이므로, 집합건물의 분양이 개시되고 입주가 이루어져서 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 설립된다.

관리인선임 결의 역시 집합건물법 제41조 제1항에 의한 서면결의가 가능하고, 이러한 서면결의는 관리단집회가 열리지 않고도 관리단집회의 결의가 있는 것과 동일하게 취급하고자 하는 것이어서 그와 같은 서면결의를 함에 있어서는 관리단집회가 소집, 개최될 필요가 없다.

집합건물법 제41조 제1항은 관리단집회에서 결의할 것으로 정해진 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다고 규정하고, 제24조 제2항에 의하면 관리인 선임 결의는 관리단집회에서 결의할 사항이기 때문입니다. 서면결의 정족수의 계산 방법은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 다루었습니다.

분양계약서의 관리인 지정 조항은 어떻게 평가되었나

이 사건에서 각 구분소유자들은 '입점일 이후에는 건축주인 소외인 외 3인을 이 사건 집합건물의 관리인으로 한다'는 내용이 포함된 분양계약서로 분양계약을 체결했고, 이어 건축주들은 그중 소외인을 관리자로 하는 데 서면합의했습니다. 소외인은 2003. 1.경부터 건물을 관리하다가 관리업무의 효율을 위해 원고 회사를 설립해 관리업무를 맡겼습니다.

원심은 건축주 겸 분양자가 건물을 완공해 자기 소유로 등기한 후 구분점포를 분양하는 경우, 분양 및 입주가 상당한 정도에 이를 때까지 건축주가 관리인 역할을 수행하는 것은 집합건물 관리를 위한 하나의 방법으로 어느 정도 합리성을 가진다는 점 등을 종합해, 미분양 전유부분의 구분소유자(건축주들)를 포함한 구분소유자 전원이 분양계약서 등을 통해 소외인을 관리인으로 하는 데 서면합의를 했고, 이로써 관리인 선임의 관리단집회 결의가 있는 것으로 볼 수 있다고 판단했습니다. 대법원은 건축주와 수분양자들이 개별적 분양계약을 통해 관리단 설립 이후의 관리인 선임에 관하여 사전에 서면으로 합의한 것이고, 수분양자들 사이에서도 그러한 개별적 서면합의를 상호 수용하는 데 묵시적으로 동의했다고 봄이 상당하다며 원심 판단을 수긍하고 상고를 기각했습니다.

한편 피고가 입주자대표회의에서 새로운 관리인으로 적법하게 선임되었다는 주장에 대해서는, 입증이 부족하고 오히려 적법한 관리인으로 선임되었다고 볼 수 없다는 원심의 판단이 정당하다고 보았습니다.

관리인 지위가 다투어질 때 확인할 것

• 분양계약서에 관리인 지정 조항이 있는 건물이라면, 그 조항이 구분소유자 전원의 서면합의로서 관리인 선임 결의에 갈음하는 효력을 가질 수 있는지 검토해야 합니다.
• 반대로 관리인 지위를 다투는 쪽이라면 서면합의의 정족수(구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상) 충족 여부와 이후의 적법한 해임·선임 결의 유무를 살펴야 합니다. 관리인 지위의 존부가 실제로 다투어진 사례는 관리인 지위 부존재 확인 승소사례에서 확인할 수 있습니다.