규약 설정 정족수, 구분소유자·의결권 각 4분의 3의 의미

규약의 설정·변경·폐지를 위한 '구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상'이란, 구분소유자 수와 의결권이라는 두 가지 요건을 모두 충족해야 한다는 의미입니다. 관리단집회에서 규약을 설정·변경·폐지하려면 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제29조 제1항에 따라 이 두 기준을 동시에 넘어야 결의가 성립합니다.

두 가지 요건은 무엇을 뜻하나

규약 설정·변경·폐지에 찬성하는 쪽이 충족해야 하는 요건은 다음 두 가지입니다.

• 구분소유자 수 요건: 찬성하는 구분소유자의 수가 전체 구분소유자의 4분의 3 이상일 것
• 의결권 요건: 찬성한 구분소유자들이 소유한 전유면적의 합계가 전체 전유면적의 4분의 3 이상일 것

예를 들어 100명의 구분소유자가 있고 전유면적의 합계가 1,000㎡인 건물이라면, 75명 이상의 구분소유자가 찬성하고 이들이 소유한 전유면적의 합계 또한 750㎡ 이상이 되어야 합니다. 정족수 계산의 전체 구조는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 더 자세히 확인할 수 있습니다.

구분소유자 수는 어떻게 세나

이때 '구분소유자의 수'는 소유 형태에 따라 다음과 같이 계산합니다.

• 1인이 여러 개의 전유부분을 소유하고 있더라도 결의에서 계산하는 구분소유자의 수는 1명입니다.
• 반대로 하나의 전유부분을 여러 명이 공유하더라도 구분소유자의 수는 1명이 됩니다.

즉 호실 수가 아니라 사람 단위로 세되, 공유자들은 하나의 전유부분당 1명으로 묶어 계산하는 것입니다. 실제 소송에서는 이 계산과 위임장 유효성이 자주 다투어지는데, 위임장 계산이 쟁점이 된 관리인 지위 부존재 확인 승소사례가 참고가 됩니다.

규약 결의를 앞두고 있다면

규약 설정·변경·폐지 결의는 두 기준 중 하나라도 미달하면 성립하지 않으므로, 결의 전에 등기부 등을 기준으로 전체 구분소유자 수와 전유면적 합계를 정확히 산정해 두어야 합니다. 구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.