서면결의 동의 철회는 언제까지 가능할까 — 정족수 보충의 한계

서면결의 방법에 의한 재건축결의는 유효하게 성립하기 전까지 동의를 철회할 수 있고, 관리단집회에서 의결정족수 미달로 일단 무효가 된 결의를 그 이후의 서면결의서로 보충할 수는 없습니다(대법원 2008. 8. 21. 선고 2007다83533, 83540 판결). 서면결의에 관하여 유용한 판례를 소개합니다.

서면결의 동의는 언제까지, 어떤 방식으로 철회할 수 있나

대법원의 판시사항은 다음과 같습니다.

[1] 서면결의의 방법에 의한 재건축결의에 있어서 재건축결의가 유효하게 성립하기 전까지는 재건축결의에 대한 동의를 철회할 수 있고, 그 철회의 의사표시는 재건축결의에 대한 동의의 의사표시와 마찬가지로 조합규약이나 정관에 다른 정함이 없는 이상 반드시 일정한 절차와 방식에 따라서만 하여야 하는 것은 아니며, 그 철회의 의사를 분명히 추단할 수 있는 행위나 외관이 있는 것으로 충분하다.

[2] 관리단집회에서 재건축결의가 의결정족수 미달로 일단 무효가 된 후 서면에 의한 동의로 재건축결의의 의결정족수를 충족하게 된 경우, 이는 무효인 재건축결의의 하자의 치유나 보완이 아니라 관리단집회에서의 결의와는 별도의 서면에 의한 새로운 결의이다.

이 사건에서 철회로 인정된 행위들

원심이 인정한 사실관계에 따르면, 다음과 같은 행위들이 관리처분계획결의(재건축결의)에 대한 동의의 철회로 인정되었습니다.

• 조합원 2명이 서면결의서가 조합의 강요에 의해 작성된 것으로 관리처분계획안에 동의하지 않는다는 사실확인서를 작성하여 내용증명우편으로 발송하고, 그 사실확인서가 조합에 송달된 경우
• 서면결의서를 제출한 조합원 155명이 총회결의효력정지가처분 사건 항고심에서 동의를 철회한다는 의미의 사실확인서·내용증명·탄원서를 첨부한 준비서면을 제출하고, 그 준비서면이 조합에 송달된 경우
• 서면 동의를 했던 조합원 92명이 결의 무효확인을 구하는 소송에 원고 또는 보조참가인으로 참가한 경우

이렇게 동의를 철회한 조합원 총 249명을 서면 동의 조합원 수에서 공제한 결과, 남은 동의 조합원은 4,787명으로 전체 조합원의 77.12퍼센트에 불과하여, 전체 구분소유자 5분의 4 이상이라는 재건축결의 정족수를 갖추지 못했다고 판단되었습니다. 대법원은 이러한 원심의 판단이 정당하다고 보았습니다.

무효가 된 결의를 서면동의로 살릴 수 있을까

대법원은 관리단집회에서 재건축결의가 의결정족수 미달로 일단 무효가 된 후 서면 동의로 정족수를 충족하게 된 경우, 이는 무효인 결의의 하자 치유나 보완이 아니라 집회 결의와는 별도의 서면에 의한 새로운 결의라고 보았습니다(대법원 2005. 6. 24. 선고 2003다55455 판결 등 참조). 총회 당일 출석하여 직접 동의한 자와 그날 서면결의서를 제출한 사람은 동의를 철회할 수 없다는 취지의 상고이유 주장도 받아들이지 않았습니다.

또한 정족수 요건을 갖추지 못한 이상 조합은 재건축결의가 있음을 전제로 조합원들과 분양계약을 체결할 수 없고, 분양계약을 체결한 것을 가지고 재건축결의에 동의한 것으로 볼 수도 없다고 하였습니다. 서면결의의 정족수 요건 전반은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 정리했습니다.

서면결의를 둘러싼 분쟁, 이렇게 대응하세요

• 동의를 철회하려는 구분소유자는 결의 성립 전에 내용증명 발송, 소송 참가 등 철회 의사를 분명히 추단할 수 있는 행위를 해 두어야 합니다.
• 결의를 추진하는 쪽은 집회 결의가 정족수 미달로 무효가 되면 사후 서면동의로 치유할 수 없고 별도의 새로운 서면결의 절차를 밟아야 한다는 점을 유념해야 합니다.
• 재건축 국면에서 결의 성립 여부는 이후 권리관계 전반에 영향을 미치므로 정족수 산정을 정확히 해야 합니다. 재건축 이후의 승계 문제는 재건축 후 장기수선충당금 승계 판결 해설을 참고하시기 바랍니다.