전유부분 사용금지 청구, 3/4 결의 요건과 위반자 의결권

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제44조의 전유부분 사용금지 청구권을 소로써 행사하기 위해서는 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 관리단집회 결의가 있어야 합니다. 이 요건이 구체적으로 무엇을 의미하는지, 그리고 사용금지 대상이 되는 구분소유자의 의결권이 제한되는지 살펴봅니다.

'구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상'이란 무엇인가?

두 가지 요건을 모두 만족해야 합니다.

• 아파트, 업무시설, 상가 등 당해 건물에 대해 구분소유권을 가지는 전체 구분소유자의 3/4 이상
• (규약에 특별한 규정이 없다면) 아파트, 업무시설, 상가 등 모든 전유부분의 면적을 합한 전체 전유면적의 3/4 이상

즉 구분소유자 수 기준과 의결권(전유면적) 기준을 동시에 충족해야 관리단집회 결의가 성립합니다.

집회 없이 서면결의로도 가능한가?

집합건물법은 집회 결의 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 서면결의가 있으면 집회 결의가 있는 것으로 의제합니다(집합건물법 제41조 제1항). 따라서 이러한 서면결의로 집합건물법 제44조의 사용금지 청구권 행사를 결정할 수도 있습니다.

사용금지 대상 구분소유자의 의결권은 제한되나?

위 결의에 있어서 당해 위반행위를 한 구분소유자는 아직 의무 위반행위의 존재 여부가 확정되지 않았으므로 의결권 행사에 있어 제한을 받는 것은 아닙니다.

사용금지 청구를 검토한다면

• 구분소유자 수와 전유면적 두 기준 모두 3/4 이상을 충족하는지 먼저 계산하세요.
• 집회 개최가 어렵다면 각 4/5 이상의 서면결의로 갈음할 수 있습니다.
• 위반행위자를 정족수 계산에서 빼면 안 됩니다. 집회 소집 자체가 어려운 상황이라면 법원의 소집허가를 받은 사례도 참고하세요.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.