관리단 자체에 대한 의결권 위임은 불가능하다 — 결의 무효 사례

관리단집회와 관련하여 구분소유자 또는 관리단의 구성원이 아닌 관리단 자체, 즉 단체 자체에 대한 의결권 위임은 불가능합니다(대구고등법원 2017나385 판결, 임시총회 및 대표단 회의 결의무효확인). 자연인이 아닌 단체는 총회에 참석할 수 없고 찬성 의사를 표시할 수도 없으며, 관리단은 총회를 개최하는 주체일 뿐 총회에 참여하는 자연인이 될 수 없다는 점을 이유로 위임의 효력을 부정하고, 의결요건을 충족하지 못한 하자로 결의를 무효로 본 사례입니다.

어떤 사안이었나

피고는 집합건물법 제23조 제1항에 의거하여 대구 북구 소재 총 195개 점포의 구분소유자 전부(127명)를 구성원으로 설립된 집합건물 관리단이고, 원고들(5명)은 이 사건 상가에 관하여 42개 점포를 소유하고 있는 구분소유자들입니다.

• 피고 관리단은 임시관리단집회에서 구분소유자 14명과 구분소유자가 아닌 1명, 총 15명을 관리규약 소정의 "입점자 대표단" 구성원인 '점포주 대표'로 선임하기로 결의했습니다.
• 관리규약은 '입점자 대표단의 대표 및 운영위원을 전체 점포수 과반수 참석에 과반수 찬성을 받아 선출'하도록 규정하고 있었는데, 원고들은 이것이 집합건물법 제38조 제1항 소정의 일반의결정족수에 반하여 결의가 무효라고 주장했습니다.
• 또한 구분소유자 127명 중 123명에게만 소집통지를 하고 4명에게는 통지를 누락하여 집합건물법 제34조 제1항을 위반한 소집절차의 중대한 하자가 있다고도 주장했습니다.

법원은 어떻게 판단했나

의결요건 충족 여부 — 집합건물법 제38조 제1항의 반대해석상 관리단집회는 규약에 특별한 규정이 있는 경우 '의결권의 과반수'가 찬성하지 않더라도 의결할 수 있습니다. 따라서 입점자 대표단의 대표 및 운영위원 선출에는 관리규약 제8조 제3항에 의하여 '전체 구분소유자의 과반수 참석'과 '전체 구분소유자의 과반수 찬성'이 있으면 충분하고, 구분소유자 의결권의 과반수는 필요 없다고 보았습니다.

임시총회 참석자 명단에는 구분소유자 127명 중 과반수인 66명이 직접 출석하거나 위임장 또는 '등기점주 협의회 가입신청서 및 확약서'를 제출한 것으로 기재되어 있었습니다. 그런데 불출석한 구분소유자 27명이 제출한 확약서에 대해 법원은 다음과 같이 판단했습니다.

위 27장을 작성한 구분소유자들이 가입한 '등기점주 협의회 대표단'은 집합건물법 제23조 제1항에 의하여 설립된 관리단, 즉 비법인사단인 피고를 의미하므로 위 27장에 기재된 위임의 상대방은 단체인 점, 자연인이 아닌 단체는 총회에 참석할 수도 없고 찬성 의사를 표시할 수도 없는 점, 피고는 총회를 개최하는 주체일 뿐 총회에 참석하는 자연인이 될 수 없다는 점, 피고의 대표가 이 사건 임시총회에서 불출석자를 대리하여 찬성 의사를 구두로 표시하였다고 볼 수 없다고 할 것이어서 위 27명은 참석자 및 찬성자의 숫자에서 제외되어야 한다. 따라서 이 사건 결의는 의결요건을 충족하지 못한 하자가 있어 무효이다.

소집통지의 하자 여부 — 집합건물법 제34조 제1항에 의하면 관리단집회를 소집하려면 집회일 1주일 전에 회의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지해야 하고, 그 기간은 규약으로 달리 정할 수 있습니다. 이 사건 관리규약은 임시회 소집 시 개최 5일 전에 목적·일시·장소 등을 서면 또는 구두로 통보하도록 정하고 있었고, 직무대행자가 총회일 6일 전에 구분소유자 127명 모두에게 우편 또는 문자메시지를 보냈으므로 소집통지를 결여했다고 할 수 없다고 하여 원고들의 이 부분 주장은 배척되었습니다.

판결의 의의

집합건물법 제38조 제1항에 따르면 관리단집회의 의사는 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권(전유부분의 지분)의 과반수로써 의결합니다. 그 반대해석상 규약에 특별한 규정이 있는 경우 의결권의 과반수가 찬성하지 않더라도 의결할 수 있으므로, 건물의 개별 사정을 고려하여 관리인 선임·해임 등에서 구분소유자의 과반수만으로 의사를 결정하도록 규약에 정할 수 있습니다. 정족수 계산의 기본 구조는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 참고하시기 바랍니다.

의결권은 서면이나 전자적 방법으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있고(제38조 제2항), 대리인을 통해 행사하는 경우 위임장을 관리단에 제출하는 것이 일반적입니다. 이 사건은 구분소유자 27명이 '등기점주 협의회 대표단'에 의결권을 위임한 것이 유효한지가 다투어진 것인데, 판례가 설시한 것처럼 자연인이 아닌 단체는 총회에 참석할 수 없고 찬성 의사를 표시할 수도 없으므로 위임의 효력이 부정되어 결의가 무효로 된 것입니다.

집회 위임장을 준비할 때 유의하세요

• 집회 위임을 하는 경우 "관리단에 위임한다"는 내용만으로는 위임의 효력을 인정받을 수 없으므로, 반드시 자연인인 수임인을 특정하여 위임해야 합니다.
• 집회를 주관하는 쪽은 단체 앞으로 된 위임장·확약서가 정족수 계산에서 제외될 수 있음을 유념하고 위임장 양식을 점검해야 합니다. 위임장의 유·무효가 정족수를 좌우한 실제 사례는 위임장 계산이 쟁점이 된 관리인 지위 부존재 확인 승소사례에서 확인할 수 있습니다.