한 점유자가 여러 구분소유자의 점포를 점유할 때 의결권 계산

한 점유자가 여러 구분소유자의 전유부분을 점유하면서 각 구분소유자의 의결권을 행사하는 경우, 의결권은 각 구분소유자의 전유면적 비율에 따르되 의결정족수를 산정할 때에는 구분소유자의 수에 따라 계산합니다. 점포주 한 명이 각기 다른 구분소유자 소유의 점포 3개를 점유하며 영업하는 사안이라면, 구분소유자 과반수 계산 시 구분소유자 수는 1이 아니라 3으로 보아야 한다는 것입니다.

관련 규정은 어떻게 되어 있나?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)과 같은 법 시행령의 관련 규정은 다음과 같습니다.

집합건물법 제37조(의결권) ① 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제12조에 규정된 지분비율에 따른다. ② 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다. ③ 구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우에는 제16조 제2항, 제24조 제4항 또는 제26조의3 제2항에 따라 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1인을 정하여야 한다.

집합건물법 제38조(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다. ② 의결권은 서면이나 전자적 방법으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다. ③ 제34조에 따른 관리단집회의 소집통지나 소집통지를 갈음하는 게시를 할 때에는 제2항에 따라 의결권을 행사할 수 있다는 내용과 구체적인 의결권 행사 방법을 명확히 밝혀야 한다.

집합건물법 시행령 제15조(대리인에 의한 의결권 행사) ① 대리인은 의결권을 행사하기 전에 의장에게 대리권을 증명하는 서면을 제출하여야 한다. ② 대리인 1인이 수인의 구분소유자를 대리하는 경우에는 구분소유자의 과반수 또는 의결권의 과반수 이상을 대리할 수 없다.

점유자도 의결권을 행사할 수 있나?

집합건물법은 원칙적으로 구분소유자에게 의결권을 부여하고 있으나, 예외적으로 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자(이하 점유자)에게도 의결권을 인정하고 있습니다(제16조 제2항, 제24조 제4항, 제26조의3 제2항).

다만 다음의 경우에는 점유자(임차인)가 의결권을 행사할 수 없습니다.

• 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우
• 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우

점유자는 집회에 직접 참석하여 의결권을 행사하는 방법 외에도, 집합건물법이 인정하는 의결권 행사 방법인 서면 또는 전자적 방법으로, 또는 대리인을 통해서 의결권을 행사할 수 있습니다(제38조 제2항). 관리단집회의 의결정족수와 서면 의결권 행사 방법 전반은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 다루고 있습니다.

점유자 의결권이 직접 인정되지 않는 안건은?

점유자의 의결권 행사를 직접적으로 인정하지 않는 경우(가령 규약의 설정을 위한 집회)에는, 점유자가 구분소유자로부터 의결권 행사에 관한 대리권을 수여받아야만 의결권을 행사할 수 있습니다(제38조 제2항). 이 경우 대리인은 의결권을 행사하기 전에 의장에게 대리권을 증명하는 서면을 제출하여야 합니다(집합건물법 시행령 제15조 제1항). 위임장에 의한 대리 의결권 행사가 실제 소송에서 어떻게 계산되는지는 관리인 지위 부존재 확인 승소사례를 참고할 수 있습니다.

여러 구분소유자의 점포를 점유한 경우 정족수 계산은?

점유자가 여러 구분소유자의 전유부분을 점유하고 있을 때의 의결권 행사는, 한 명의 점유자가 여러 구분소유자의 의결권을 대리행사하는 경우와 다르게 볼 이유가 없습니다. 따라서 의결권은 전유면적 비율에 따르되, 의결정족수를 산정할 때에는 구분소유자의 수에 따라 계산하면 됩니다.

즉 점유자가 구분소유자 3명의 전유면적을 점유하면서 각 구분소유자의 의결권을 행사하는 경우, 점유자는 각 구분소유자의 전유면적 비율에 따라 의결권을 갖고, 의결정족수를 판단할 때에는 3명의 구분소유자로 계산하면 됩니다.

집회를 앞두고 있다면 확인할 것

• 점유자가 의결권을 행사할 수 있는 안건인지, 아니면 구분소유자의 대리권 수여가 필요한 안건인지 먼저 구분합니다.
• 구분소유자가 직접 의결권을 행사하겠다고 관리단에 통지했는지 확인합니다.
• 대리인을 통해 행사한다면 의장에게 대리권을 증명하는 서면을 제출해야 하고, 대리인 1인이 구분소유자의 과반수 또는 의결권의 과반수 이상을 대리할 수 없다는 제한도 유의해야 합니다.
• 정족수를 계산할 때에는 실제 점유자 수가 아니라 구분소유자의 수와 각 전유면적 비율을 기준으로 삼습니다.