표준규약대로 규약을 만들어야 할까 — 강제성과 규약의 한계

시·도지사가 보급하는 표준규약은 규약을 제정·변경·폐지할 때 참고할 기준일 뿐, 반드시 그대로 따라야 하는 강제성은 없습니다. 표준규약대로 규약을 설정해야 하는지, 그리고 2013. 6. 19.자로 시행된 개정 집합건물법에 신설·변경된 규정들을 규약에 추가해야 하는지, 두 가지 질의에 대한 법무부 회신 내용을 소개합니다.

표준규약은 강제되는가

질의요지는 "반드시 시·도지사가 배포하는 표준규약대로 규약을 설정하여야 하는지"였습니다. 회신은 다음과 같습니다.

집합건물법 제28조 제4항에 따라 시·도지사가 보급하는 표준규약은 개개 집합건물의 규모와 형태 등을 감안하여 개개 집합건물의 구분소유자들이 규약을 제정·변경·폐지함에 있어서 참고할 기준이 되는 것입니다. 반드시 표준규약대로 규약을 제정·변경·폐지하도록 하는 강제성을 가지는 것은 아닙니다.

개정법의 신설·변경 규정을 규약에 추가해야 하는가

건물과 대지 또는 부속시설의 관리·사용에 관한 구분소유자 사이의 사항 가운데 집합건물법에서 정하는 사항 이외의 것을 규약으로 정할 수 있습니다(제28조 제1항). 집합건물법은 규약 자체를 임의적인 것으로 하고 있으므로, 규약에 반드시 기재하지 않으면 안 되는 절대적 기재사항은 존재하지 않습니다.

• 개정 집합건물법 중 강행규정에 관한 사항은, 해당 건물의 규약에 규정이 없거나 다른 내용의 규정을 두고 있더라도 법에 의해 규율됩니다. 신설·변경 규정을 규약에 두지 않아도 되지만, 해당 내용을 규약에 추가하는 것이 바람직합니다.
• 개정 집합건물법 중 임의규정에 해당하는 사항은, 규약에 관련 내용이 없으면 법에 의해 규율되고, 규약에 다른 규정을 두고 있으면 규약이 적용됩니다.

규약의 설정·변경 자체에 필요한 정족수와 절차는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 확인할 수 있습니다.

정기 관리단집회를 규약이나 결의로 폐지할 수 있는가

정기 관리단집회에 관한 규정은 강행규정이므로, 비록 참석인원이 지극히 저조하더라도 임원회의의 결의로 이를 폐지할 수 없습니다.

규약은 집합건물법에서 규정하지 아니한 사항(관리인의 자격, 기타 자치기관 등)이나 규약으로 달리 정할 수 있다고 규정한 사항(제38조 제1항 보통결의요건 등)에 대해서 정할 수 있으며, 규약설정요건(제29조)이나 공용부분 변경에 관한 사항(제15조) 등에 대해서는 규약으로 달리 정할 수 없습니다. 따라서 집합건물법의 내용에 어긋나는 규약은 효력이 없습니다.

규약을 정비하려면 이렇게 하세요

• 표준규약을 출발점으로 삼되, 건물의 규모·형태·업종 구성에 맞게 수정하여 제정하면 됩니다.
• 개정법의 강행규정 내용은 규약에 반영해 두는 것이 분쟁 예방에 바람직합니다.
• 기존 규약 중 강행규정에 어긋나는 조항(정기집회 폐지, 규약설정요건 완화 등)이 있는지 점검하고, 효력이 없는 조항은 정비해야 합니다. 규약이 아예 없는 건물의 관리단 운영은 규약 없는 건물의 관리단집회 소집허가 승소사례를 참고하시기 바랍니다.