수임인 공란 위임장의 효력과 점유자 의결권 행사의 법리

수임인이 공란으로 되어 있는 위임장, 작성일자가 기재되지 않았거나 소집통지 이전 작성일자가 기재된 위임장도 부적법하지 않습니다(다만 제한이 있습니다). 부산지방법원 동부지원 2016가합101808 판결의 결론입니다. 반면 휴대폰 문자 메시지로 받은 위임장의 효력은 인정되지 않았습니다(서울중앙지방법원 2015가합568713 판결). 위임장의 형식적 흠을 이유로 관리단집회 의결정족수를 다투는 분쟁에서 자주 문제되는 쟁점입니다.

점유자(임차인)는 위임장 없이도 의결권을 행사할 수 있을까

관리인 선임 및 해임, 공용부분의 관리 등에 관하여 구분소유자로부터 점유를 승낙받은 점유자(대부분 임차인)가 의결권을 행사할 수 있다는 조항이 집합건물법에 있는 경우, 법률에 의하여 당연 위임되므로 별도의 위임장이 필요 없습니다.

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제24조 제4항은 다음과 같이 정합니다.

구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제3항 본문에 따른 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하다. (신설 2012.12.18.)

공용부분의 관리에 관한 집합건물법 제16조 제2항도 같은 구조입니다.

구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제1항 본문에 따른 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하며, 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다. (신설 2012.12.18., 시행일 2013.6.19.)

점유자와 구분소유자의 의결권이 중복 행사되면 어떻게 될까

위 판결과 같은 내용으로 법무부에 질의한 사례가 있어 함께 소개합니다.

사실관계는 이렇습니다. 구분소유자 약 3,200여 명, 입점 상인 약 800여 명의 관리단에서 선거관리위원회가 정기집회 겸 관리인 선거를 공지하면서, 점유자가 있는 구분소유자는 정해진 기한(2015년 1월 30일)까지 직접 의결권 행사 여부를 통보하도록 했고, 통보하지 않으면 점유자(입점상인)가 의결권을 행사할 수 있다고 공지한 후 부재자투표를 실시했습니다. 그런데 집회 당일, 기한까지 직접 행사 통지를 하지 않았던 구분소유자들이 의결권을 행사하여, 이미 투표한 점유자의 의결권과 중복되는 현상이 발생했습니다.

법무부 법무심의관실의 회신 요지는 다음과 같습니다.

• 점유자의 의결권 행사 가부: 집합건물법 제24조 제4항은 임차인 등이 관리인 선임을 위한 관리단집회에서 의결권을 행사할 수 있음을 본문에 규정하고, 단서에 행사할 수 없는 경우를 규정하고 있으므로, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 행사를 통지한 경우를 제외하고는 임차인이 의결권을 행사할 수 있습니다.
• 중복 행사 시 무효가 되는 의결권: 점유자가 이미 '구분소유자의 의결권'을 행사하였기 때문에 구분소유자에게는 행사할 의결권이 없습니다. 따라서 구분소유자가 행사한 의결권이 무효가 될 것으로 보이지만, 구체적인 사실관계에 따른 최종 판단은 법원의 소송을 통해 결정됩니다.

위임장 분쟁, 무엇을 확인해야 할까

• 위임장의 수임인 공란, 작성일자 누락 등 형식적 흠만으로 곧바로 무효가 되는 것은 아니므로, 위임 의사의 진정성을 뒷받침하는 자료를 함께 검토해야 합니다.
• 다만 문자 메시지 위임장처럼 효력이 부정된 사례도 있으므로 위임장은 서면으로 갖추는 것이 안전합니다.
• 점유자(임차인)가 있는 구분소유자는 직접 의결권을 행사하려면 집회 이전에 관리단에 통지해야 하고, 통지 없이 점유자가 먼저 행사했다면 뒤늦은 행사분이 무효로 처리될 수 있습니다.
• 위임장의 유·무효는 결국 관리인 지위를 다투는 소송에서 위임장 계산처럼 정족수 산정과 직결되므로, 집회 전 위임장 양식과 징구 절차를 정비해 두는 것이 분쟁 예방에 중요합니다.