점유자 의결권 행사방법, 제한적으로 해석하면 안 된다

2012. 12. 18. 집합건물법 개정으로 관리단집회에서 점유자의 의결권 행사 조항이 신설된 입법취지를 고려하면, 점유자의 의결권 행사방법을 제한하는 해석은 신중을 기할 필요가 있으며, 점유자는 서면·전자적 방법·대리인을 통해서도 의결권을 행사할 수 있습니다(서울중앙지방법원 2015가합534871 판결). 점유자가 직접 집회에 참석하지 않고도 의결권을 행사할 수 있는지는 법문 해석상 논란의 여지가 있었는데, 임차인(점유자)도 의결권 행사를 위해 반드시 직접 관리단집회에 참석해야 하는 것은 아니라는 판결이 있어 소개합니다.

무엇이 다투어졌나

원고들은 소집절차상의 하자로 대부분의 구분소유자들이 소집통지를 받지 못해 참석하지 못했고, 임차인들이 대신 결의에 참여하여 임차인들의 664개 의결권이 제3자에 의해 행사되었다고 주장했습니다. 원고들에 따르면 집합건물법상 임차인들은 직접 관리단집회에 참석하여야만 의결권을 행사할 수 있으므로, 임차인들의 664개 의결권은 의결정족수에 포함될 수 없다는 것입니다.

법원의 판단: 서면·전자적 방법·대리 행사도 가능하다

법원은 점유자 의결권 조항의 입법취지와 다른 조항과의 관계를 종합적으로 고려하여, 점유자가 집합건물법 제24조 제4항에 따라 의결권을 행사하는 경우 직접 참석뿐 아니라 제38조 제2항이 규정하는 서면이나 전자적 방법 또는 대리인을 통한 방법으로도 의결권 행사가 가능하다고 봄이 타당하다고 판단했습니다. 그 근거는 다음과 같습니다.

1. 2012. 12. 18. 개정으로 점유자의 의결권 행사를 인정하는 조항(제16조 제2항, 제24조 제4항, 제26조의3 제2항)이 신설된 취지는, 소유자가 아닌 임차인·전세입자 등에게 건물 관리 의사결정 참여 권한이 없어 관리가 부실해지는 원인이 되고 있음을 고려하여, 점유자도 공용부분 관리, 관리인·관리위원회 위원 선임에 관한 집회에 참석하여 구분소유자를 대신해 의결권을 행사할 수 있도록 함으로써 임차인 등의 권익을 증진하고 건물 관리를 건실하게 하기 위한 것입니다(개정 집합건물법의 '개정이유' 참조). 이러한 입법취지에 비추어 행사방법을 제한적으로 해석하는 것은 신중할 필요가 있습니다.
2. 조항의 문언이 "관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다"고 되어 있으나, 입법과정의 논의를 보면 이는 의결 참여 권리 부여에 초점을 맞춘 것일 뿐 직접 참석의 경우로 행사방법을 제한하려는 의도로 보이지 않습니다.
3. 점유자의 의결권이 구분소유자의 의결권을 대신 행사하는 것이더라도, 이는 단순한 대리인 역할이 아니라 점유자 본인의 권익 보호를 위해 자신의 이름으로 행사하는 것이므로, 행사방법에서 구분소유자와 점유자를 차별할 합리적 이유가 없습니다.
4. 의결권 행사방법의 일반 조항인 제38조 제2항은 서면·전자적 방법·대리인을 통한 행사를 허용하면서 그 주체를 구분소유자로 한정하지 않습니다.
5. 제40조는 점유자의 의견진술권에 관해 '집회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다'고 규정하는데, 집합건물법상 '참석'은 직접 참석을 의미하는 '출석'과 구분되는 개념이라고 볼 여지도 있습니다. 일반적으로 대리인을 통한 참석도 참석 인원수 산정에 포함된다는 점을 고려하면, 제24조 제4항의 '참석하여'라는 문언이 반드시 본인의 직접 참석을 의미한다고 단정하기 어렵습니다.

한편 점유자의 의결권은 개별 조항에 의해 예외적으로 인정되는 것인 점, 구분소유자가 사전에 명시적 반대의사를 밝힌 경우 허용되지 않는 보충적 성격인 점(제24조 제4항 단서), 점유자는 건물을 직접 점유하고 있어 직접 참석 부담이 크지 않은 점 등의 반박을 고려하더라도 위 판단과 달리 보기 어렵다고 하였습니다.

집회를 준비하며 점유자 의결권을 다룰 때 유의하세요

• 집회 주최 측은 관리인 선임·공용부분 관리 안건에서 점유자의 서면·전자적 방법·대리 행사분도 유효한 의결권으로 집계해야 하며, 이를 배제하면 오히려 결의의 효력이 다투어질 수 있습니다. 정족수 산정의 기본은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 확인하시기 바랍니다.
• 구분소유자가 점유자의 의결권 행사를 막으려면 사전에 명시적인 반대의사를 표시해 두어야 합니다.
• 결의의 효력을 다투는 쪽이라면 점유자의 점유 권원이 적법한지, 위임·대리 요건을 갖추었는지를 확인해야 합니다. 위임 관계가 쟁점이 된 사례는 위임장 계산이 쟁점이 된 관리인 지위 부존재 확인 승소사례를 참고하시기 바랍니다.