점유자(임차인)의 의결권이 구분소유자보다 우선하는 경우

점유자에게 의결권이 법령상 위임되는 경우, 구분소유자가 자신이 직접 의결권을 행사한다는 의사표시를 관리단집회 전에 관리단에 통지하지 않았다면 오히려 점유자(대부분 임차인)의 의결권 행사가 우선합니다. 수원지방법원 안양지원 2016카합10131 결정(직무집행정지가처분)이 이 법리를 확인했습니다.

위임장은 받아 두기만 하면 되는가

이 사건에서 채권자는 구분소유자 여러 명으로부터 '오피스텔 관리단집회의 소집 및 관리인 선임 등에 관한 의결권 행사 권한을 위임한다'는 위임장을 받아 두었습니다. 그러나 법원은 위임장의 존재만으로는 부족하다고 보았습니다.

위 각 위임장은 해당 집회에서의 의결권에 관한 것이고, 집합건물법 시행령 제15조는 대리인이 의결권을 행사하기 전에 의장에게 대리권을 증명하는 서면을 제출하도록 규정하고 있는데, 이 사건 집회에서 채권자가 자신이 받은 위임장을 제출한 사실이 소명되지도 아니하는 점 등에 비추어 보면, 채권자가 제출한 자료만으로는 이 사건 결의에 관하여 위임장의 효력이 부정된다고 보기 어렵다.

즉 위임장을 받아 두었더라도 집회에서 이를 제출하여 대리권을 증명하지 않았다면, 상대방 측이 확보한 위임장의 효력을 뒤집는 근거가 되지 못합니다. 위임장 계산이 승패를 가른 사례는 관리인 지위 부존재 확인 승소사례에서도 확인할 수 있습니다.

점유자의 의결권은 언제 우선하는가

법원은 집합건물법 제24조 제4항을 근거로 임차인들이 작성한 서면결의서의 효력을 인정했습니다.

집합건물법 제24조 제4항에 따르면, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우가 아닌 한, 점유자는 관리인 선임에 관하여 의결권을 행사할 수 있다.

이 사건에서 채권자가 지적한 38세대의 구분소유자가 임차인들과 의결권 행사에 관하여 합의하고 이를 관리단에 통지하였다거나, 집회 이전에 직접 의결권을 행사하겠다는 의사를 관리단에 통지하였음을 소명할 자료가 없었습니다. 따라서 위 38세대 임차인들이 작성한 서면결의서의 효력은 부정되지 않았습니다.

집회를 준비하는 구분소유자·관리단이 확인할 것

• 구분소유자가 관리인 선임 의결권을 직접 행사하려면, 집회 전에 그 의사를 관리단에 서면 등으로 통지해 두어야 합니다.
• 임차인의 의결권 행사를 다투려면, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 사실을 소명할 자료를 확보해야 합니다.
• 대리인을 통해 의결권을 행사할 때는 집회에서 의장에게 위임장을 반드시 제출해야 합니다. 정족수 계산의 기본 구조는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 참고하시기 바랍니다.