임차인도 관리단집회 의결권을 서면·대리로 행사할 수 있을까

구분소유자가 아닌 임차인 등 점유자도 관리인 선임, 공용부분 관리 등 법이 정한 사항에 관하여 관리단집회에서 의결권을 행사할 수 있고, 그 행사는 직접 참석뿐 아니라 서면·전자적 방법·대리인을 통한 방법으로도 가능합니다. 구분소유자보다 실제로 집합건물에서 생활하거나 영업하는 점유자(임차인 등)가 건물 관리에 필요한 사항을 잘 안다는 점을 고려하면, 구분소유자의 명시적 위임이 없더라도 법에서 규정한 사안에 대해 임차인이 의결권을 행사할 수 있도록 한 집합건물법과 아래 판결은 지극히 타당하다고 보여 소개합니다.

2012년 개정으로 점유자 의결권이 신설되었다

2012년 집합건물법 개정을 통해, 관리인 선임이나 공용부분 관리와 관련된 사항에 대해서는 구분소유자가 아닌 임차인 등 적법하게 해당 전유부분을 점유하는 점유자도 의결권을 행사할 수 있게 되었습니다. 관리단집회 의결권 행사의 일반적인 구조는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 확인할 수 있습니다.

법원은 점유자의 행사방법을 어떻게 판단했나

법원은 다음과 같이 판단했습니다.

집합건물법상 관리단집회에서 점유자의 의결권 행사를 인정하는 조항의 입법취지, 의결권 행사방법을 규정하는 다른 조항과의 관계 등 다음과 같은 사정을 종합적으로 고려할 때, 점유자가 집합건물법 제24조 제4항에 따라 관리단집회에서 의결권을 행사하는 경우 집회에 직접 참여하여 의결권을 행사하는 방법뿐 아니라 집합건물법 제38조 제2항이 규정하는 서면이나 전자적 방법 또는 대리인을 통한 방법으로도 의결권 행사가 가능하다고 봄이 타당하다.

그 구체적 근거는 다음과 같습니다.

1. 2012. 12. 18. 집합건물법 개정으로 점유자의 의결권 행사를 인정하는 조항(제16조 제2항, 제24조 제4항, 제26조의3 제2항)이 신설된 취지는, 종전에는 소유자가 아닌 임차인이나 전세입자 등에게 건물 관리에 필요한 의사결정 과정에 참여할 권한이 주어지지 않아 집합건물 관리가 부실해지는 원인이 되고 있음을 고려하여, 임차인 등 점유자도 공용부분의 관리, 관리인이나 관리위원회 위원 선임에 관한 관리단집회에 참석하여 구분소유자를 대신하여 의결권을 행사할 수 있도록 함으로써 임차인 등의 권익을 증진하고 건물 관리를 더욱 건실하게 하기 위한 것입니다. 이런 입법취지에 비추어, 신설 조항으로 새로 인정된 점유자의 의결권에 관하여 그 행사방법을 제한적으로 해석하는 것은 신중할 필요가 있습니다.
2. 위 조항들은 문언상 "관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다"고 규정하고 있으나, 입법과정의 논의를 보면 이는 점유자에게 의결에 참여할 권리를 부여함에 초점을 맞춘 것일 뿐, 직접 참석하는 경우에만 의결권을 행사할 수 있도록 행사방법을 제한하려는 의도로는 보이지 않습니다.
3. 점유자의 의결권이 고유의 의결권이 아니라 구분소유자의 의결권을 대신 행사하는 것이라 하더라도, 이는 단순히 구분소유자의 대리인 역할을 하는 것이 아니라 임차인 등 점유자 본인의 권익 보호를 위하여 자신의 이름으로 의결권을 행사하는 것이므로, 행사방법 등에서 구분소유자와 점유자를 굳이 차별할 합리적 이유가 없습니다.
4. 의결권 행사방법에 관한 일반 조항인 집합건물법 제38조 제2항은 서면이나 전자적 방법 또는 대리인을 통한 방법으로도 의결권 행사가 가능하다고 규정하면서, 그 행사 주체를 구분소유자로 한정하고 있지 않습니다.

한편 이에 대하여, 점유자의 의결권은 개별 조항에 의해 예외적으로 인정되는 것인 점, 구분소유자의 의결권을 대신 행사하는 것으로서 구분소유자가 사전에 명시적인 반대의사를 밝힌 경우에는 허용되지 않는 보충적 성격을 가진 점, 점유자는 건물을 직접 점유하고 있어 직접 참석의 부담이 크지 않은 점 등의 반박이 있었으나, 법원은 이를 고려하더라도 위 판단과 달리 보기 어렵다고 하였습니다.

임차인 의결권을 둘러싼 분쟁, 이렇게 대응하세요

• 임차인이라면 관리인 선임·공용부분 관리 안건에서 직접 참석 외에 서면·전자적 방법·대리인을 통해서도 의결권을 행사할 수 있다는 점을 활용할 수 있습니다.
• 구분소유자가 점유자의 의결권 행사에 반대하려면 사전에 명시적인 반대의사를 밝혀 두어야 합니다.
• 집회 결의의 효력을 다투는 경우 위임·대리 관계의 유효성 판단이 관건이 되는 경우가 많으므로, 위임장 계산이 쟁점이 된 관리인 지위 부존재 확인 승소사례도 함께 참고하시기 바랍니다.