임차인이 관리인 선임 집회에서 의결권을 행사할 수 없는 경우

임차인은 원칙적으로 관리인 선임을 위한 집회에서 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있지만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 행사할 수 없습니다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제24조 제4항 본문과 단서가 이를 규정하고 있습니다.

원칙 — 임차인도 관리인 선임 집회에서 의결권 행사 가능

점유자는 원칙적으로 관리인 선임을 위한 집회에 참석하여 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다(집합건물법 제24조 제4항 본문). 점유자의 범위에 대해서는 임차인이 관리인 선임 집회에서 의결권을 행사할 수 있는지에 대한 해설을 참고하시기 바랍니다.

예외 — 임차인이 의결권을 행사할 수 없는 두 가지 경우

집합건물법 제24조 제4항 단서에 따라 다음의 경우에는 임차인이 의결권을 행사할 수 없습니다.

1. 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우: 임대인(구분소유자)과 임차인(점유자)이 임대차계약에서 임대인이 관리인 선임을 위한 의결권 행사를 하기로 합의하고, 이러한 합의 내용을 관리단에 통지한 경우를 의미합니다.
2. 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우: 임대인과 임차인이 위와 같은 합의를 하지 않았더라도, 관리인 선임을 위한 집회 개최 전에 구분소유자가 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지하였다면 구분소유자만이 의결권을 행사할 수 있고 임차인은 행사할 수 없습니다.

통지 없이 둘 다 집회에 참석했다면

질문의 사안처럼 집합건물법 제24조 제4항 단서의 통지 없이 구분소유자와 임차인이 모두 관리인 선임을 위한 집회에 참석한 경우에는, 임차인이 의결권을 행사할 수 있을 것입니다. 관리인 선임 결의는 의결권 행사 자격의 하자를 이유로 효력이 다투어지는 경우가 많으므로, 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설과 관리인 지위 부존재 확인 승소사례를 함께 참고하시기 바랍니다.

관리인 선임 집회를 앞두고 있다면

임대인과 임차인 중 누가 의결권을 행사할지 미리 정리하고, 정한 내용이 있다면 집회 전에 관리단에 통지해 두어야 분쟁을 예방할 수 있습니다. 구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.