여러 호실 소유자의 임시 관리단집회 소집, 구분소유자 수는 1인

임시 관리단집회를 소집할 수 있는 구분소유자의 수를 계산할 때, 한 사람이 집합건물 내에 수 개의 구분건물을 소유한 경우에는 1인의 구분소유자로 보아야 합니다. 대법원 2016. 9. 23. 선고 2016다26860 판결(관리비)은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제33조 제4항의 소집 정족수 계산 기준을 명확히 한 판결입니다.

임시 관리단집회 소집 요건에서 구분소유자 수는 어떻게 세나

집합건물법 제33조 제4항은 다음과 같이 규정합니다.

관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단집회를 소집할 수 있다. 이 정수는 규약으로 감경할 수 있다.

대법원은 위 규정이 '구분소유자'라고 정하고 있는 점을 고려하면, 임시 관리단집회를 소집할 수 있는 구분소유자의 수를 계산할 때 한 사람이 그 집합건물 내에 수 개의 구분건물을 소유한 경우에는 이를 1인의 구분소유자로 보아야 한다고 판시했습니다. 호실 수가 아니라 사람 단위로 세는 것입니다. 이러한 인원 계산 방식은 집회 의결정족수 산정에서도 같은 구조로 문제되는데, 자세한 내용은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 참고하시기 바랍니다.

이 사건에서는 무엇이 다투어졌나

사안의 경과는 다음과 같습니다.

• 이 사건 집합건물의 전체 구분건물 46개 호실 중 5개 호실을 소유한 A, 11개 호실을 소유한 B, 2개 호실을 소유한 C 등 3명이 관리단 임시총회의 소집을 요구했습니다.
• 이에 따라 2014. 12. 5. 임시총회가 개최되어 A를 원고 관리단의 대표자로 선임하는 결의가 이루어졌습니다.
• 피고는 구분소유자의 5분의 1에 미달하는 3명만이 집회를 소집했고, 소집통지도 집회 1주일 전이 아닌 2일 전에야 이루어졌으므로 임시총회 결의는 무효이며, 이 사건 소는 대표권 없는 자가 제기한 것으로 부적법하다고 본안전항변을 했습니다.

대법원은 원심이 여러 구분건물을 소유한 사람을 1인의 구분소유자로 계산해 소집 당시 전체 구분소유자가 몇 명이었는지를 심리한 다음, 구분소유자의 5분의 1 이상이 소집했는지 또는 규약에서 감경된 정족수 요건을 정하고 있다면 그 요건을 충족했는지를 살펴 임시총회가 적법하게 소집되었는지를 판단했어야 한다고 지적했습니다. 그런데도 원심이 이에 관한 심리·판단을 누락한 채 첫 번째 본안전항변에 대해 아무런 판단을 하지 않았으므로, 판결에 영향을 미친 위법이 있다며 원심판결을 파기환송했습니다.

관리단집회 소집을 준비한다면

• 관리인이 없는 건물에서 임시 관리단집회를 소집하려면, 등기부를 기준으로 전체 구분소유자 수를 사람 단위로 정확히 산정한 뒤 5분의 1 요건(또는 규약상 감경된 정족수)을 충족하는지 확인해야 합니다.
• 소집 요건을 갖추기 어렵거나 소집 절차를 둘러싼 다툼이 예상되는 경우에는 법원의 소집허가 절차를 활용할 수 있습니다. 실제 진행 사례는 관리단집회 소집허가 승소사례에서 확인할 수 있습니다.