업종제한 규약 신설, 일부 구분소유자의 개별 승낙이 필요할까

업종제한에 관한 관리단 규약을 새로 설정하는 경우, 그로 인해 구분소유자들이 소유권 행사에 다소 제약을 받더라도 이는 모든 구분소유자에게 동일하게 영향을 미치는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 집합건물법 제29조 제1항 후문의 '일부의 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때'에 해당하지 않습니다. 대법원 2006. 10. 12. 선고 2006다36004 판결은 상가 층별 번영회칙의 업종제한규정이 규약으로서 임차인에게까지 효력이 미친다고 본 사례입니다.

층별 번영회칙도 '규약'이 될 수 있는가

이 사건 상가에서는 집합건물법상 관리단의 지위를 갖는 총번영회가 제정한 관리단 규약이 업종제한에 관한 자세한 사항을 각 층별 번영회에 위임했고, 4층 번영회는 이에 근거하여 '시행일 이전에 입점한 업종과 신규 업종이 중복되는 경우에는 4층 번영회와 협의 후 관리사무소의 승인을 얻은 후에 입점한다'는 회칙을 두고 있었습니다. 대법원은 다음 사정을 들어 이 회칙이 규약의 일부로서 효력을 가진다고 판단했습니다.

• 층별 번영회칙이 집합건물법 제29조 제1항 전문에 따라 해당 층 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻은 점
• 관리단 규약에서 업종제한의 자세한 사항을 층별 번영회에 위임한 것은, 해당 층 구분소유자들의 이해관계 조정을 위한 회칙에 대하여 다른 층의 구분소유자들이 동의하여 이를 관리단 규약의 내용으로 받아들이겠다는 취지인 점

따라서 이 회칙은 집합건물법 제42조에 따라 해당 층의 모든 구분소유자와 그 특별승계인 및 임차인 등에게도 효력이 미칩니다. 이 사건에서 승인 없이 기존 점포(헬스클럽)를 임차해 기존 입점자와 중복되는 피아노학원으로 업종을 변경한 임차인에 대하여, 기존 입점자들의 영업금지 청구가 인용됐습니다. 규약의 제정·변경 정족수는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 정리하고 있습니다.

업종제한 규약 신설에 개별 승낙이 필요한가

집합건물법 제29조 제1항 후문은 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 얻도록 규정합니다. 그러나 대법원은 업종제한 규약의 신설이 여기에 해당하지 않는다고 보았습니다.

새로이 업종제한에 대한 관리단 규약을 설정하는 경우 그로 인하여 소유권 행사에 다소 제약을 받게 되는 등 구분소유자의 권리에 영향을 미친다고 하더라도 이는 모든 구분소유자들에게 동일하게 영향을 미치는 것으로, 결국 '전체의 구분소유자'의 권리에 관한 것이지 특별한 사정이 없는 한 '일부의 구분소유자'에게만 특별한 영향을 미치는 것이라고는 할 수 없다.

따라서 임차한 점포의 구분소유자가 층별 번영회칙에 승낙하지 않았더라도, 임차인이 그 규약의 효력을 부인할 수는 없습니다.

위임범위 일탈 주장도 배척됐다

관리단 규약은 규약 제정 이후의 입점사업자가 반드시 총운영위원회의 사전 승인을 받도록 정하고 있었는데, 4층 번영회칙은 승인 대상을 '업종이 중복되는 입점자'로 오히려 축소한 것이므로 위임의 범위를 벗어났다고 볼 여지가 없다고 판단됐습니다. 나아가 회칙을 제외하고 관리단 규약만 보더라도, 사전 승인 없이 업종을 변경해 입점한 이상 동종영업으로 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 기존 입점자들은 영업금지를 청구할 권리가 있다고 보았습니다. 규약 위반을 둘러싼 관리단 차원의 대응은 관리단 회계장부 열람·등사 청구 해설처럼 자료 확보에서 출발하는 경우가 많습니다.

업종제한 분쟁에 대응하려면

• 상가를 분양·임차하기 전에 관리단 규약과 층별 회칙에 업종제한·사전 승인 규정이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 규약의 효력은 특별승계인과 임차인에게도 미칩니다.
• 업종제한 규약을 신설하려는 관리단은 구분소유자 및 의결권 4분의 3 이상의 결의 요건을 갖추면 되고, 원칙적으로 개별 구분소유자의 승낙까지 받을 필요는 없습니다.
• 기존 입점자는 승인 없이 동종업종으로 입점한 자를 상대로 영업금지 청구를 검토할 수 있습니다.