전유부분 공유자의 의결권 행사자, 어떻게 정할까

관리단은 구분소유관계가 성립하면 별도의 조직 행위 없이 당연히 성립하고, 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자들이 협의하여 의결권을 행사할 1인을 정해야 하며, 협의가 안 되면 공유 지분의 과반수로 의결권 행사자를 정합니다. 부부 공동명의나 공동투자로 상가 호실을 공유하는 경우가 많아, 관리단집회에서 누가 의결권을 행사하는지는 실무에서 자주 문제됩니다. 대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다4985 판결이 이 쟁점을 정리했습니다.

관리단은 어떤 절차를 거쳐야 성립할까?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제23조 제1항은 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다고 규정하고 있습니다. 대법원은 이 규정의 의미를 다음과 같이 밝혔습니다.

이러한 관리단은 어떠한 조직 행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 위 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 존립 형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있다.

즉 관리단은 창립총회나 설립 등기 같은 절차 없이도 당연히 성립하며, 단체의 이름이 '번영회'나 '자치회'라도 실질이 집합건물법 제23조 제1항에 부합하면 관리단으로 인정될 수 있습니다.

전유부분을 여럿이 공유하면 의결권은 누가 행사할까?

집합건물법 제37조는 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 전유부분의 면적 비율에 의한 지분비율에 따르도록 하고(제1항), 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자가 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정하도록 규정합니다(제2항). 대법원은 그 구체적인 방법을 다음과 같이 판단했습니다.

전유부분의 공유자는 서로 협의하여 공유자 중 1인을 관리단 집회에서 의결권을 행사할 자로 정하여야 하고, 협의가 이루어지지 않을 경우에는 공유물의 관리에 관한 민법 제265조에 따라 공유 지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정하거나 공유자 중 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 된다.

정리하면 다음 순서로 의결권 행사자가 정해집니다.

1. 공유자 간 협의로 1인을 정한다.
2. 협의가 안 되면 민법 제265조에 따라 공유 지분의 과반수로 정한다.
3. 공유자 중 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 있으면 그가 의결권 행사자가 된다.

의결권 행사자를 제대로 정하지 않은 채 집회가 진행되면 결의의 효력이 다투어질 수 있습니다. 의결정족수 계산과 서면결의 방식은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서, 위임장 집계가 문제된 실제 사례는 관리인 지위 부존재 확인 승소사례에서 자세히 다루고 있습니다.

이 상황이라면 — 집회 전에 의결권 행사자를 특정하세요

공유 전유부분이 있는 건물에서 관리단집회를 준비하거나 결의의 효력을 다투는 상황이라면, 각 공유 호실의 의결권 행사자가 적법하게 정해졌는지부터 확인해야 합니다. 구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.