관리단 성립 절차와 공유 전유부분의 의결권 행사자

관리단은 별도의 조직 행위 없이 구분소유관계가 성립하면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 성립하고, 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자들이 협의하여 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정해야 합니다. 대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다4985 판결이 이 법리를 정리한 판례입니다.

관리단은 어떻게 성립하는가?

구 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것, 이하 집합건물법) 제23조 제1항은 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다고 규정합니다.

이러한 관리단은 어떠한 조직 행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 위 법 제25조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 존립 형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있다.

즉 '번영회', '상가운영회' 같은 명칭을 쓰더라도 구분소유자로 구성된 단체로서 법의 취지에 부합하면 관리단으로 인정될 수 있습니다.

전유부분이 공유일 때 의결권은 누가 행사하는가?

집합건물법 제37조는 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 전유부분의 면적 비율에 의한 지분비율에 따르도록 하고(제1항), 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자가 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정하도록 규정합니다(제2항).

전유부분의 공유자는 서로 협의하여 공유자 중 1인을 관리단집회에서 의결권을 행사할 자로 정하여야 하고, 협의가 이루어지지 않을 경우에는 공유물의 관리에 관한 민법 제265조에 따라 공유 지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정하거나 공유자 중 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 된다.

공유 호실이 많은 건물에서는 의결권 행사자 지정 여부가 집회 결의의 유효성을 좌우할 수 있습니다. 의결정족수 계산과 서면결의의 활용은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서, 위임장에 의한 의결권 행사가 문제된 실제 사례는 관리인 지위 부존재 확인 승소사례에서 확인할 수 있습니다.

이런 상황이라면

관리단집회를 준비한다면 공유 전유부분마다 의결권 행사자 1인이 적법하게 정해졌는지 먼저 확인해야 하고, 반대로 결의의 효력을 다투는 입장이라면 공유자 의결권 행사 과정의 하자를 점검해 볼 수 있습니다. 구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.