공유 전유부분의 의결권, 행사자 못 정하면 행사 불가

전유부분이 여러 명의 공유에 속하는 경우 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정해야 하고, 지분이 동등하여 행사자를 정하지 못하면 그 전유부분의 공유자는 의결권을 행사할 수 없으며, 공유자들이 지분비율로 개별적으로 행사할 수도 없습니다(대법원 2008. 3. 27.자 2007마1734 결정, 가처분이의, 공2008상, 621). 부동산을 부부 공동 소유 형태로 보유하는 경우가 많아지는 요즘 참고할 만한 판례입니다.

집합건물법 제37조 제2항은 강행규정인가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제37조 제2항은 "전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다"고 규정합니다. 대법원은 이 규정의 성격과 의결권 행사자를 정하는 방법을 다음과 같이 판시했습니다.

이 규정은 집합건물법이 구분소유자들 간의 법률관계를 합리적으로 규율하기 위한 법으로서, 같은 법 제28조 제1항이 "건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다"고 규정하고 있는 점에 비추어, 관리단집회의 의결에 있어서 구분소유자의 수가 문제되는 경우 전유부분이 수인의 공유에 속하는 때라도 그 공유자 전원을 하나의 구분소유자로 계산하도록 하는 강행규정이다.

이에 따라 의결권 행사 방법은 다음과 같이 정리됩니다.

• 전유부분의 공유자는 서로 협의하여 공유자 중 1인을 관리단집회에서 의결권을 행사할 자로 정해야 합니다.
• 협의가 이루어지지 않을 경우 공유물의 관리에 관한 민법 제265조에 따라 전유부분 지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정합니다(또는 공유자 중 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 됩니다).
• 의결권 행사자가 의결권을 행사한 경우, 집합건물법 제38조 제1항에 의하여 당해 구분소유자의 수는 1개로 계산되지만, 의결권은 집합건물법 제37조 제1항에 따라 규약에 특별한 규정이 없는 경우 같은 법 제12조에 의하여 당해 전유부분 면적 전부의 비율에 의합니다.
• 지분이 동등하여 의결권 행사자를 정하지 못할 경우에는 그 전유부분의 공유자는 의결권을 행사할 수 없으며, 의결권 행사자가 아닌 공유자들이 지분비율로 개별적으로 의결권을 행사할 수도 없습니다.

이 사건 임시관리단집회 결의는 왜 무효가 되었나?

이 사건 건물은 86개의 구분소유권의 목적이 되는 전유부분으로 구성되어 있고 전유부분 면적의 합계는 19,852.6제곱미터였습니다. 그런데 1차 및 2차 임시관리단집회 결의 당시, 전유부분의 공유자로서 전유부분 지분의 과반수를 가지지 못한 자들이 의결권 행사자를 정하지 아니하고 집회에 참석하여 각 공유자의 지분비율에 해당하는 전유부분 면적에 따른 의결권을 행사했습니다.

대법원은 이러한 의결권 행사가 집합건물법 제37조 제2항에 위배되어 무효이므로, 각 지분비율에 해당하는 전유부분 면적을 찬성 면적 합계에서 제외하면, 1차 및 2차 임시관리단집회 결의는 찬성한 구분소유자들의 전유부분 면적의 합이 각 6,993.38제곱미터 및 7,006.67제곱미터로서 모두 집합건물법 제38조 제1항이 규정하는 의결권의 과반수를 충족하지 못하여 무효라고 판단하고, 같은 취지의 원심(서울고법 2007. 11. 29.자 2007카합1434 결정)이 정당하다고 하여 재항고를 모두 기각했습니다.

공유자·관리단이 취해야 할 조치

• 부부 공동명의 등 공유 전유부분은 집회 전에 반드시 의결권 행사자 1인을 서면으로 정해 둡니다.
• 협의가 안 되면 지분 과반수로 행사자를 정하고, 지분이 50 대 50으로 동등하면 의결권을 행사할 수 없다는 점을 유의합니다.
• 집회를 준비하는 관리단은 공유 전유부분의 의결권 행사자 지정 여부를 확인하지 않으면 결의 전체가 무효가 될 수 있으므로 사전에 점검해야 합니다.

의결정족수 계산과 서면결의의 기본 구조는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서, 위임장 계산이 쟁점이 된 실제 사례는 관리인 지위 부존재 확인 승소사례에서 확인할 수 있습니다.