전유부분 공유자는 의결권 행사할 1인을 정해야 한다

전유부분을 여럿이 공유하는 경우 공유자는 서로 협의하여 공유자 중 1인을 관리단집회에서 의결권을 행사할 자로 정하여야 하고, 협의가 이루어지지 않으면 민법 제265조에 따라 공유지분의 과반수로 의결권 행사자를 정하거나 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 행사자가 됩니다. 대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다4985 판결은 구조상 독립성을 잃은 상가 건물의 관리 권한 분쟁에서 이 법리를 확인했습니다.

격벽이 철거된 상가, 누구의 소유이고 어떤 법이 적용되나

이 사건 상가는 지하층부터 3층까지 호실별로, 4·5층은 층별로 구분등기가 되어 있었는데, 화재 후 보수공사 과정에서 지하층 및 1·2층의 격벽과 구분시설 대부분이 철거됐습니다. 대법원은 다음과 같이 정리했습니다.

• 구분소유권의 객체가 되려면 구조상·이용상 독립성이 필요하고, 이를 갖추지 못한 건물 부분은 구분건물로 등기되었더라도 그 등기는 무효입니다.
• 구분건물들 사이에서 구조상의 구분이 소멸하면 그 부분은 종전 구분건물 등기명의자들의 공유로 됩니다.
• 그러나 구조상 독립성이 유지되는 나머지 구분건물들의 구분소유권은 그대로 유지되므로, 공유로 된 부분과 나머지 구분건물들로 구성된 1동의 건물 전체는 집합건물법의 적용대상이 될 수 있습니다.

구분소유권 성립 요건에 관한 기본 법리는 이 판결의 전제가 되는 부분으로, 구조상 독립성 상실이 관리 권한 분쟁으로 이어진 전형적인 사례입니다.

관리단은 어떻게 성립하고, 공유자의 의결권은 누가 행사하나

관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 집합건물법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있다.

그리고 집합건물법 제37조는 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 전유부분의 면적 비율에 의한 지분비율에 따르도록 하는 한편(제1항), 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정하도록 규정합니다(제2항).

전유부분의 공유자는 서로 협의하여 공유자 중 1인을 관리단집회에서 의결권을 행사할 자로 정하여야 하고, 협의가 이루어지지 않을 경우에는 공유물의 관리에 관한 민법 제265조에 따라 공유지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정하거나 공유자 중 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 된다.

이 규정이 강행규정이라는 점과 위반 시 의결권 행사가 무효가 된다는 점은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 다루고 있습니다.

층별 대표자 방식의 관리도 인정될 수 있다

이 사건 상가의 소유자들은 층별 운영위원회를 두고 관리하다가, 층별로 선정된 대표자들이 번영회를 구성하고 회칙·관리규약을 만들어 관리비를 징수해 왔습니다. 대법원은 다음과 같은 사정을 들어 이 번영회에 관리 권한이 있다고 보았습니다.

• 공유로 된 저층 부분은 층별 공유관계를 대표하는 층별 대표자를 정한 것으로 볼 수 있어, 공유 구분건물에서의 의결권 행사를 정한 집합건물법의 취지에 부합합니다.
• 층별 대표자들이 층별 구분소유권자나 공유지분권자들에 의해 선출되었거나 동의를 얻었다면, 그 합의로 회칙·관리규약을 정해 관리방법을 조직화한 것은 구분소유권자와 공유지분권자의 총의가 실질적으로 반영된 것으로 볼 수 있습니다.

원심은 번영회의 관리권 증명이 없다며 미납 관리비 청구를 배척했지만, 대법원은 이 판단에 법리 오해가 있다고 보아 파기환송했습니다. 관리비 징수 주체를 둘러싼 분쟁 대응은 관리비 장기 연체 대응 총정리를 참고하시기 바랍니다.

공유 관계가 얽힌 건물에서 확인할 것

• 공유 세대·공유 부분이 있는 건물에서 집회를 열 때는 각 공유관계마다 의결권 행사자 1인이 정해졌는지 먼저 확인해야 합니다.
• 협의가 안 되는 공유관계라면 지분 과반수로 행사자를 정하는 절차를 거쳐야 하며, 이를 생략하면 결의의 효력이 다투어질 수 있습니다.
• 격벽 철거 등으로 구조상 독립성이 문제되는 건물이라도 집합건물법의 적용 자체가 배제되는 것은 아니므로, 관리단 구성과 규약 정비를 통해 관리 권한을 명확히 해 두는 것이 안전합니다.