구분소유자 및 의결권 각 3/4 이상, 어떻게 계산하나

'구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상'이란 구분소유자 숫자와 의결권 두 가지 모두 3/4 이상이 되어야 한다는 의미입니다. 의결권(전유면적) 기준만 충족하고 구분소유자 수 기준에 미달하면 결의는 성립하지 않습니다.

구분소유자 수와 의결권은 어떻게 세나?

• 구분소유자 숫자: 한 명이 여러 개의 전유부분을 소유하는 경우 및 여러 명이 하나의 전유부분을 공유하는 경우 모두 "1명"으로 계산합니다.
• 의결권: 규약에 특별한 규정이 없으면 전유부분의 면적 비율에 따릅니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제37조 제1항, 제12조).

정족수 산정의 전반적인 구조는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 확인할 수 있습니다.

사례로 계산해 보면

면적이 동일한 12개의 전유부분에 대하여 A가 5개를 소유하고, B와 C가 각각 2개, D, E, F가 각각 하나씩을 소유하는 경우를 봅니다.

• 총 구분소유자 숫자: 6명 (A, B, C, D, E, F)
• 총 의결권: 전유면적이 동일하므로 각 전유면적을 1이라고 하면 12
• A, B, C가 동의한 경우 의결권: 9/12로 총 의결권의 3/4 이상 충족
• A, B, C가 동의한 경우 구분소유자 수: 3/6으로 전체 구분소유자의 3/4 미달

따라서 이 경우 '구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상'의 집회 결의가 있었다고 볼 수 없습니다. 실제 소송에서도 이러한 두 기준의 산정이 승패를 가르는 경우가 많으며, 위임장 계산이 쟁점이 된 관리인 지위 부존재 확인 승소사례가 대표적입니다.

결의를 준비한다면

• 찬성자의 전유면적 합계뿐 아니라 찬성한 구분소유자의 "머릿수"도 반드시 별도로 세어 보세요.
• 다수 호실 소유자가 많은 건물일수록 의결권은 쉽게 채워져도 구분소유자 수 요건이 관건이 됩니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.