규약이 무효가 되는 경우, 소유권을 과도하게 침해하면 효력 없다

적법한 절차에 따라 제정된 집합건물 규약이라도, 그 내용이 강행법규에 위반되거나 구분소유자의 소유권을 과도하게 침해해 선량한 풍속 기타 사회질서에 위배된다고 볼 정도로 사회관념상 현저히 타당성을 잃었다고 인정되는 경우에는 무효입니다. 대법원 2009. 4. 9. 선고 2009다242 판결(건물명도등)은 관리인에게 건물 전체 또는 상당 부분에 대한 임대권한을 위임하는 규약을 무효로 본 사례입니다.

규약은 어떤 경우에 무효가 되나

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제28조는 건물과 대지 또는 부속시설의 관리·사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 법에서 규정하지 않은 사항을 규약으로 정할 수 있다고 하고, 제29조는 규약의 설정을 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성으로 하도록 하여 단체자치의 원칙에 따른 자율적 규약 제정을 인정합니다. 그러나 대법원은 그 한계를 다음과 같이 밝혔습니다.

이러한 절차에 따라 제정된 집합건물의 규약은 그 내용이 강행법규에 위반된다거나 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한함으로써 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 정도로 사회관념상 현저히 타당성을 잃었다고 인정되는 경우에는 무효라고 보아야 할 것이다(대법원 2004. 5. 13. 선고 2004다2243 판결 참조).

규약 설정에 필요한 정족수 요건에 관해서는 규약 설정 정족수, 구분소유자·의결권 각 4분의 3의 의미에서 자세히 정리했습니다.

관리인에게 임대권한을 일괄 위임한 규약은 왜 무효인가

이 사건에서는 상가건물의 상가관리운영위원회 등이 지하 1층부터 지상 5층까지 총 1,095개 점포의 구분소유자들을 대리해 피고 회사와 각 점포와 주차장을 임대하는 임대차계약을 체결했고, 원고들 소유의 2층 점포 2개도 여기에 포함되었습니다. 그 후 관리단은 서면결의로 운영위원회를 관리인으로 선임하고, 관리인에게 건물 전체 또는 상당 부분에 대한 임대권한을 위임하는 규약을 제정했는데, 원고들은 임대차계약 체결에 관한 권한 위임이나 동의를 한 적이 없고 규약 제정에도 동의하지 않았습니다.

원심은 상가 운영부진 극복을 위해 규약이 제정된 점, 구분소유자들에게 임대차보증금과 월 임대료가 지급되고 있는 점 등을 들어 규약이 무효라고 보기 어렵다고 판단했습니다. 그러나 대법원의 판단은 달랐습니다.

이 사건 규약은 전유부분의 전체 내지 상당부분에 관한 임대차계약의 체결 여부 및 계약내용의 확정에 관한 권한을 운영위원회 등에게 일임하고 그 해당 구분소유자가 전혀 관여할 수 없도록 하는 내용이고, 이는 구분소유자가 원칙적으로 독점적·배타적 사용·관리 권한을 가지는 전유부분에 대하여 다른 구분소유자 사이의 조정의 범위를 초과하는 사용제한을 설정한 것으로서, 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위에서 벗어나 과도하게 침해 내지 제한하는 것이다.

따라서 이 사건 규약은 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것으로서 무효이고, 이러한 규약에 기초한 임대차계약도 원고들로부터 권한을 위임받거나 개별적 동의를 받는 등의 특별한 사정이 없는 한 원고들에게 효력을 미칠 수 없다고 하여, 대법원은 원심판결을 파기환송했습니다.

규약의 효력이 문제된다면

• 규약이 관리단집회의 정족수를 갖춰 제정되었는지(절차)와 함께, 그 내용이 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 넘어 제한하는지(내용)를 함께 검토해야 합니다.
• 전유부분의 사용·수익에 관한 권한을 구분소유자의 관여 없이 관리인이나 위원회에 일임하는 규약 조항은 무효가 될 수 있으므로, 그러한 규약에 근거한 계약의 효력도 다툴 수 있습니다. 규약이 아예 없는 건물에서 관리 문제를 풀어간 사례로는 규약 없는 건물의 관리단집회 소집허가 승소사례가 참고가 됩니다.