구분소유자의 의미와 의결권 위임, 묵시적으로도 가능할까

관리인 선임을 위한 관리단집회의 의결권자인 구분소유자란 등기부상 구분소유권자로 등기되어 있는 사람을 말하며, 그 의결권의 위임이나 대리권 수여는 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야 하는 것이 아니라 묵시적으로도 가능합니다(대법원 2015. 10. 15. 선고 2013다207255 판결). 신탁된 미분양 상가의 관리인 선임 결의에서 위탁자가 수탁자를 대신해 의결권을 행사한 사안입니다.

의결권을 행사할 구분소유자는 누구인가

구 집합건물법 제24조 제2항에 의하면 관리인은 관리단집회의 결의에 의하여 선임하고, 제38조 제1항은 관리단집회의 의사는 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결한다고 규정합니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 관리인 선임을 위한 관리단집회의 의결권은 구분소유자가 행사해야 하는데, 여기서 구분소유자란 일반적으로 구분소유권을 취득한 사람, 즉 등기부상 구분소유권자로 등기되어 있는 사람을 말합니다(대법원 2005. 12. 16.자 2004마515 결정 등 참조). 관리단집회 의결정족수 계산의 기본 구조는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 정리해 두었습니다.

한편 구분소유자의 의결권 행사는 대리인에 의하여 할 수 있는데(구 집합건물법 제38조 제2항), 법은 대리인에 의한 의결권 행사의 방법 등에 아무런 제한을 두고 있지 않으므로, 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야만 하는 것은 아니며(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결 참조), 묵시적으로 이루어지는 것도 가능합니다(대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다73602 판결 참조).

어떤 사안이었나

• 시행사 네스앙스는 집합건물인 쇼핑몰을 신축·분양하면서 2005. 5. 12. 한국토지신탁과 부동산담보신탁계약을 체결하고 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다.
• 네스앙스는 분양 활성화를 위해 분양 완료 시까지 자신의 책임 아래 쇼핑몰을 관리할 필요가 있어 원고(관리회사)와 관리위임계약을 체결했고, 신탁계약에는 "위탁자인 네스앙스가 신탁부동산을 계속 점유·사용하고, 보존·유지·수선 등 실질적인 관리행위와 이에 소요되는 일체의 비용을 부담한다"는 약정이 있었습니다.
• 2005. 9. 11. 관리단 창립총회에서 참석 구분소유자 전원이 네스앙스를 관리인으로 선임하기로 결의했는데, 회의록에는 미분양 쇼핑몰의 수탁자인 한국토지신탁이 아닌 위탁자 네스앙스가 의결권을 행사한 것으로 기재되어 있었습니다.
• 총회 전후로 한국토지신탁의 이의제기는 없었고, 원고가 약 2년간 쇼핑몰을 관리하는 동안에도 수탁자 등은 아무런 이의를 제기하지 않았습니다.

대법원은 묵시적 위임을 인정할 여지가 충분하다고 보았다

대법원은 네스앙스가 분양 완료 시까지 자신의 책임 아래 쇼핑몰을 관리하는 것이 필요했고, 신탁계약상 실질적 관리권한과 비용 부담이 네스앙스에 있었으므로, 적어도 분양 완료 시까지 네스앙스가 관리인이 되는 것에 대해 한국토지신탁과 네스앙스 사이에 의사의 합치가 있었다고 봄이 타당하다고 했습니다.

여기에 수탁자인 한국토지신탁이 관리인 선임에 아무런 이의를 제기하지 않았고, 위탁자의 의결권 행사가 수탁자의 의사에 반한다고 보기 어려운 사정 등을 함께 고려하면, 관리인 선임 결의에 관하여 한국토지신탁이 의결권 행사 권한을 네스앙스에 묵시적으로 위임하였다고 볼 여지가 충분하다고 판단했습니다. 이와 달리 위임을 인정하지 않고 관리비 청구를 배척한 원심에는 의결권 위임에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 하여 원심판결을 파기환송했습니다.

의결권 위임이 쟁점인 분쟁, 이렇게 대응하세요

• 결의의 효력을 방어하는 쪽이라면 개별적·구체적 위임장이 없더라도 당사자 사이의 약정, 이의제기 없는 장기간의 묵인 등 묵시적 위임을 뒷받침하는 사정을 적극적으로 주장·입증할 수 있습니다.
• 결의의 효력을 다투는 쪽이라면 의결권을 행사한 자가 등기부상 구분소유자인지, 유효한 위임이 있었는지를 등기부와 위임 경위를 통해 구체적으로 확인해야 합니다. 위임장의 유효성 판단이 승부를 가른 실제 사례는 위임장 계산이 쟁점이 된 관리인 지위 부존재 확인 승소사례를 참고하시기 바랍니다.