분양대금 미납 수분양자와 신탁된 전유부분의 의결권

분양대금을 완납하지 않은 수분양자는 관리단의 구성원이 되거나 의결권을 행사할 수 없고, 전유부분이 신탁된 경우 의결권은 신탁회사에 있습니다. 관리단집회의 의결권은 원칙적으로 구분소유자에게 귀속되므로, 누가 구분소유자에 해당하는지가 출발점이 됩니다.

분양대금을 완납하지 않은 수분양자의 의결권

구분소유자란 전유부분에 대한 구분소유권을 가지는 자로서 통상 등기부에 구분소유권자로 등기된 자를 의미합니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제2조 제2호). 다만 대법원은 등기를 받지 못한 수분양자에 대해 다음과 같이 판단하였습니다.

분양대금을 완납하였음에도 분양자 측의 사정으로 소유권이전등기를 경료받지 못한 수분양자도 관리단의 구성원이 되어 의결권을 행사할 수 있다(대법원 2005. 12. 16. 자 2004마515 결정).

따라서 기준은 등기 여부가 아니라 분양대금 완납 여부입니다.

• 분양대금을 완납했으나 분양자 측 사정으로 등기를 받지 못한 수분양자: 관리단 구성원으로서 의결권 행사 가능
• 분양대금을 완납하지 않은 수분양자: 구분소유자로서 관리단의 구성원이 되거나 의결권을 행사할 수 없음

신탁계약이 있는 경우 의결권은 누구에게 있나

「신탁법」상 신탁계약은 위탁자와 수탁자 간의 신임관계에 근거하여 수탁자가 특정 재산권을 관리, 처분하도록 하는 계약입니다(신탁법 제2조, 제31조 등 참조). 따라서 구분소유자가 전유부분에 대한 구분소유권을 신탁회사에 신탁하였다면 의결권은 신탁회사에 있습니다.

의결권자 확정이 결의의 효력을 좌우한다

수분양자·신탁 관계가 섞인 건물에서는 의결권자를 잘못 산정한 채 결의를 진행했다가 효력을 다투는 소송으로 이어지는 경우가 많습니다. 정족수 계산의 구조는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서, 의결권 산정이 실제 소송에서 다투어진 사례는 관리인 지위 부존재 확인 승소사례에서 확인할 수 있습니다.

결의를 준비한다면

집회 전에 등기부와 분양계약·신탁계약 관계를 확인하여 호실별 의결권자를 확정한 명부를 만들어 두는 것이 안전합니다. 구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.