관리단의 불법 단전·단수로 사용 못 한 기간, 관리비 내야 할까

관리단 등 관리주체의 위법한 단전·단수, 엘리베이터 운행정지 등 불법적인 사용 방해 행위로 구분소유자가 건물을 사용·수익하지 못했다면, 그 기간 동안 발생한 관리비 채무는 부담하지 않습니다. 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결이 이 법리를 밝혔습니다.

무엇이 문제였나: 사용 방해와 관리비 채무의 관계

관리비 체납 등을 이유로 관리단이나 관리회사가 단전·단수, 엘리베이터 운행정지 같은 조치를 하는 경우가 있습니다. 그런데 그 조치가 위법하여 구분소유자가 건물을 아예 사용·수익하지 못하게 되었다면, 그 기간에 부과된 관리비까지 구분소유자가 부담해야 하는지가 쟁점이 되었습니다.

대법원의 판단은?

판시사항: 집합건물의 관리단 등 관리주체의 불법적인 사용 방해 행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못한 경우, 구분소유자가 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하는지 여부(소극)

판결요지: 집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용 방해 행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 보아야 한다.

이 판결이 의미하는 것

관리비 징수를 위한 압박 수단이라 하더라도 위법한 단전·단수는 관리단에게 오히려 불리한 결과를 가져올 수 있습니다. 사용 방해가 위법하다고 인정되면 그 기간의 관리비 채권 자체를 상실하기 때문입니다. 관리단으로서는 실력 행사가 아니라 법적 절차를 통한 회수를 검토하는 것이 안전하며, 그 구체적 방법은 관리비 장기 연체 대응 총정리에서 정리해 두었습니다.

반대로 구분소유자·임차인 입장에서는 관리주체의 조치가 위법한 사용 방해에 해당하는지, 그 기간의 관리비 부과가 정당한지를 다툴 수 있습니다. 관리주체의 위법한 관리행위 자체를 중지시키는 방법으로는 관리행위중지 가처분 승소사례를 참고할 수 있습니다.

이런 상황이라면

단전·단수 등으로 건물을 사용하지 못하고 있다면, 조치의 근거(규약·결의)와 경위를 확인하고 사용 방해 기간과 피해를 입증할 자료(공문, 사진, 영업 기록 등)를 확보하십시오. 그 기간의 관리비 부과에 대하여는 채무 부존재를 다툴 여지가 있습니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.