서면결의 '구분소유자 수', 여러 호실 소유자는 1인으로 센다

집합건물법 제41조 제1항의 서면결의 요건에서 구분소유자의 수를 계산할 때, 한 사람이 집합건물 내에 수 개의 구분건물을 소유한 경우에는 1인의 구분소유자로 보아야 합니다. 대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다65546 판결은 백화점 관리단규약의 효력이 문제된 사건에서 이 기준을 명확히 하고, 구분소유권 개수대로 계산한 원심을 파기했습니다.

왜 사람 수 기준인가

집합건물법 제41조 제1항 본문은 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다고 규정합니다. 대법원은 다음 두 가지를 근거로 들었습니다.

위 서면 결의의 요건을 구분소유자의 수와 의결권의 수로 정함으로써 집합건물에 대하여 인적 측면에서 공동생활관계와 재산적 측면에서 공동소유관계를 함께 고려하여 공정하고 원활하게 이를 유지, 관리하려는 데 입법 취지가 있는 점과 위 규정의 문언이 '구분소유자'라고 정하고 있는 점에 비추어 보면, 위 규정에서 정한 구분소유자의 서면 결의의 수를 계산할 때 한 사람이 집합건물 내에 수 개의 구분건물을 소유한 경우에는 이를 1인의 구분소유자로 보아야 한다.

서면결의 제도의 기본 구조와 정족수 계산은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 자세히 정리하고 있습니다.

규약이 무효면 대표자의 대표권도 없다

이 사건 원심은 한 사람이 여러 구분점포를 소유한 경우 구분소유권의 수대로 구분소유자 수를 계산해야 한다고 전제한 뒤, 구분소유자 2,284명 중 1,832명(80.21%), 의결권의 90.72%가 서면결의하여 관리단규약이 적법하게 설정되었다고 보았습니다. 그러나 대법원의 판단은 달랐습니다.

• 원심으로서는 여러 구분점포를 소유한 사람을 1인의 구분소유자로 계산하여 관리단규약이 유효하게 설정되었는지를 다시 살펴보았어야 합니다.
• 만약 규약이 구분소유자의 서면결의 요건(5분의 4)을 충족하지 못하여 무효라면, 관리단 대표자는 집합건물법 제24조 제2항, 제38조 제1항에 따라 관리단집회에서 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 선출되어야 합니다.
• 그런데 이 사건 대표자는 규약에서 정한 바에 따라 의결권의 과반수만으로 선출되었으므로, 규약이 무효라면 대표권이 없고 그가 관리단을 대표하여 제기한 소는 부적법해집니다.

이처럼 구분소유자 수 계산 방식 하나가 규약의 효력과 대표자의 대표권, 나아가 소송의 적법성까지 연쇄적으로 좌우합니다. 위임장과 구분소유자 수 계산이 승패를 가른 실제 사례는 관리인 지위 부존재 확인 승소사례에서 확인할 수 있습니다.

서면결의를 준비하는 관리단이 확인할 것

• 서면결의 정족수를 계산하기 전에 소유 현황을 정리하여, 여러 호실을 소유한 사람을 1인으로 세는 명부를 만들어야 합니다.
• 규약 설정·변경처럼 5분의 4라는 높은 정족수가 필요한 사안일수록 계산 오류 하나로 규약 전체가 무효가 될 수 있으므로, 구분소유자 수와 의결권 수를 각각 별도로 검증해야 합니다.
• 규약의 효력이 다투어지면 그 규약에 따라 선출된 관리인·대표자의 지위와 그가 한 행위까지 함께 다투어질 수 있다는 점을 감안하여 대응 전략을 세워야 합니다.