서면결의 5분의 4 정족수는 강행규정 — 규약으로 완화 못 한다

집합건물법 제41조의 서면결의서 정족수에 관한 규정은 강행법규이므로, 관리단 규약으로 이를 감경 또는 가중할 수 없습니다. 서울고등법원 2015나62** 판결(사건번호 일부 비공개)이 이 점을 확인했습니다. 집합건물법에는 다양한 정족수 기준이 있는데, 특히 관리단집회를 개최하지 않을 경우에는 구분소유자로부터 5분의 4 이상의 서면결의서 동의를 받아야 합니다.

집회 없는 서면결의에 왜 5분의 4를 요구하나?

관리단집회를 거칠 경우에는 일련의 절차를 통해 해당 건물 전체 구분소유자들에게 일정 수준의 참석 기회가 보장되고, 구분소유자들이 자신의 의사를 전달할 수 있습니다. 집회 소집과 의결의 일반적인 절차는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서 정리하고 있습니다.

반면 관리단집회를 개최하지 않는 상황에서는, 서면으로도 안내를 받지 못한 구분소유자들이 모르는 사이에 어떠한 결의가 이루어질 수 있습니다. 구분소유자의 의사가 왜곡될 위험이 있기 때문에, 가급적 많은 구분소유자의 서면결의서를 받도록 요구하는 것입니다.

규약으로 서면결의 정족수를 바꿀 수 있을까?

그렇다면 이 규정을 관리규약으로 가중 또는 감경할 수 있을까요. 정답은 '아니오'입니다.

이 사건 관리단은 관리단집회를 개최하지 않을 경우의 서면결의서 요건을, 집합건물법이 요구하는 5분의 4 이상에서 3분의 2 이상으로 대폭 축소했습니다. 이에 대해 법원은 집합건물법 규정의 취지를 고려했을 때 이렇게 개정한 관리규약은 무효라고 판단했습니다.

법원이 무효로 본 논리는 다음과 같습니다.

• 집합건물법은 관리단집회를 개최할 경우에는 구분소유자 및 의결권의 과반수 이상만을 요건으로 하는 반면, 집회를 개최하지 않을 경우에는 5분의 4 이상의 서면결의서를 요구하면서 의결정족수에 차이를 두었습니다.
• 그 이유는 구분소유자의 소유권 등이 침해될 우려가 있음을 고려하여 특별히 정족수를 엄격하게 규정한 것입니다.
• 따라서 이러한 강행규정에 위반하여 서면결의 요건을 대폭 완화한 이 사건 관리단 규약은 그 범위에서 무효입니다.

관리규약을 제·개정할 때 유의할 점

최근 수많은 관리단이 관리단집회를 개최하고 관리규약을 제·개정하고 있습니다. 규약이 없는 건물이라면 법원의 소집허가를 받아 집회를 여는 방법도 있는데, 실제 사례는 규약 없는 건물의 관리단집회 소집허가 승소사례에서 확인할 수 있습니다.

위와 같은 판례를 유의하여, 집합건물법에 '관리규약으로 달리 정할 수 있다'라는 문구가 없는 규정에 관해서는 함부로 관리규약에서 달리 정하면 안 됩니다. 규약 개정안을 준비 중이라면 개정 조항이 집합건물법의 강행규정과 충돌하지 않는지 먼저 검토한 뒤 결의 절차를 진행하시기 바랍니다.