공유 전유부분 의결권 행사자 규정(제37조 제2항)은 강행규정

전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정하도록 규정한 집합건물법 제37조 제2항은 강행규정입니다. 대법원 2008. 3. 27.자 2007마1734 결정은 이 규정을 어기고 공유자들이 각자 지분비율로 행사한 의결권을 무효로 보아, 임시관리단집회 결의 전체를 무효로 판단했습니다.

왜 강행규정인가

이 규정은 집합건물법이 구분소유자들 간의 법률관계를 합리적으로 규율하기 위한 법으로서, 같은 법 제28조 제1항이 '건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다'고 규정하고 있는 점에 비추어, 관리단집회의 의결에 있어서 구분소유자의 수가 문제되는 경우 전유부분이 수인의 공유에 속하는 때라도 그 공유자 전원을 하나의 구분소유자로 계산하도록 하는 강행규정이다.

대법원이 정리한 의결권 행사 방법은 다음과 같습니다.

• 전유부분의 공유자는 서로 협의하여 공유자 중 1인을 관리단집회에서 의결권을 행사할 자로 정하여야 합니다.
• 협의가 이루어지지 않으면 공유물의 관리에 관한 민법 제265조에 따라 전유부분 지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정합니다(또는 전유부분 지분의 과반수를 가진 공유자가 행사자가 됩니다).
• 의결권 행사자가 의결권을 행사하면 구분소유자의 수는 1개로 계산되고(집합건물법 제38조 제1항), 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 해당 전유부분 면적 전부의 비율에 의합니다(제37조 제1항, 제12조).
• 지분이 동등하여 행사자를 정하지 못하는 경우 그 전유부분의 공유자는 의결권을 행사할 수 없으며, 행사자가 아닌 공유자들이 지분비율로 개별적으로 행사할 수도 없습니다.

지분비율 개별 행사가 결의를 무너뜨렸다

이 사건 건물은 86개의 전유부분으로 구성되어 있었는데, 임시관리단집회 결의 당시 전유부분 지분의 과반수를 갖지 못한 공유자들이 의결권 행사자를 정하지 않은 채 집회에 참석하여 각자 지분비율에 해당하는 전유부분 면적에 따른 의결권을 행사했습니다.

위 전유부분 공유자들의 의결권 행사는 집합건물법 제37조 제2항에 위배되어 무효이므로, 각 그 지분비율에 해당하는 전유부분 면적을 결의에 찬성한 것으로 계산된 전유부분 면적 합계에서 제외하면, 결국 1차 및 2차 임시관리단집회의 결의는 모두 집합건물법 제38조 제1항이 규정하고 있는 의결권의 과반수를 충족하지 못하여 무효라고 할 것이다.

무효인 의결권 행사를 제외하는 것만으로 정족수가 무너져 결의 전체가 무효가 된 것입니다. 정족수 계산의 기본 구조는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설에서, 공유 세대의 위임장이 전부 무효가 된 유사 사례는 공유 세대 위임장 무효 판례 해설에서 확인할 수 있습니다.

판례 해설: 의결권 규정은 엄격하게 적용된다

집합건물 중 하나의 구분소유권이 여러 명의 공유관계로 존재하는 경우 공유자 중 누가 의결권을 행사할 수 있는지 의문이 들 수 있습니다. 집합건물법은 이 경우를 예상하여 제37조 제2항에서 지분권자들 사이에서 의결권 행사자를 지정하도록 하고, 지정하지 못하는 경우 공유지분 과반수의 의사로 행사자를 결정할 수 있도록 정하고 있습니다. 의결권은 해당 집합건물의 자치성을 인정하기 위한 최소한의 전제조건이 되는 핵심 규정이므로, 이와 관련된 집합건물법 대다수의 규정이 강행규정이고 법원의 판단도 상당히 엄격합니다. 이 법리가 실제 지위 분쟁에서 어떻게 작동하는지는 관리인 지위 부존재 확인 승소사례를 참고하시기 바랍니다.

공유 전유부분이 있는 집회의 체크리스트

• 집회 전에 공유 전유부분마다 의결권 행사자 1인이 지정되었는지 확인하고, 지정 서면을 받아 두어야 합니다.
• 협의가 안 되는 공유관계는 지분 과반수로 행사자를 정하는 절차를 거치고, 지분이 동등하여 행사자를 정할 수 없으면 그 전유부분은 의결권 계산에서 제외해야 합니다.
• 결의를 다투는 쪽이라면 공유 전유부분의 의결권이 지분비율로 쪼개져 행사되었는지를 확인하는 것이 결의 무효를 이끌어내는 유력한 방법이 될 수 있습니다.