구분소유자 일부를 제외한 관리단 총회, 결의 부존재 사유가 된다

구분소유자 중 일부를 제외한 채 관리단 총회를 개최하였다면, 해당 관리단 총회에서의 의결은 부존재 사유에 해당합니다. 부산지방법원 2014가합419** 판결(사건번호 일부 비공개)이 이 법리를 확인했습니다.

사건에서 무엇이 다투어졌나?

원고는 구분소유자 중 일부를 제외한 채 관리단 총회가 진행되었으므로 총회의 소집절차 및 결의방법에 중대한 하자가 있어 총회가 부존재한다고 주장했습니다.

이에 대해 피고는 관리위탁계약을 체결하지 않은 구분소유자 및 상가 구분소유자는 관리단 구성에서 제외되었기 때문에, 정족수 판단에서 이러한 구분소유자는 제외하여야 한다고 주장했습니다.

법원은 왜 총회 부존재로 보았나?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제23조 제1항은 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 관리단이 설립된다고 규정하고 있습니다. 법원은 이에 근거하여, 관리단을 구성함에 있어서는 특정 구분소유자를 임의로 제외할 수 없고, 이를 위반하여 총회를 개최하는 것은 총회 부존재 사유에 해당한다고 일관되게 판시하고 있습니다.

이 사건에서 법원의 판단 요지는 다음과 같습니다.

집합건물법 제23조 제1항에 의하여 건물의 구분소유 관계가 성립할 경우 구분소유자 전원을 구성원으로 한 관리단이 당연 설립되고, 피고는 규약 제3조에서 피고에 관하여 이 사건 건물 등의 관리에 관한 사업시행을 목적으로 결성된 객실 및 상가 소유자들의 단체로 정의하고 있으며, 규약 제18조 제1항에서는 피고는 이 사건 건물의 구분소유권자 전원으로 구성된다고 규정하고 있으므로, 집합건물법 및 이 사건 규약에 따르면 피고는 집합건물법상의 '관리단'에 해당하고, 그 구성원에는 객실 및 상가의 구분소유자 전원이 포함된다.

이러한 법률 규정과 판례는 일부 구분소유자들이 임의로 관리단을 구성하는 등으로 인하여 소수 구분소유자의 재산권 행사가 침해받는 것을 방지하기 위한 부득이한 법리로 볼 수 있습니다. 결의 하자를 다투어 임원 선출의 효력을 무효화한 다른 사례는 입주자대표회의 회장 당선무효확인 소송 해설에서 볼 수 있습니다.

총회를 준비하거나 결의를 다투려면

• 총회를 준비하는 쪽이라면, 관리위탁계약 체결 여부나 용도(객실·상가)와 관계없이 구분소유자 전원에게 소집통지가 이루어졌는지, 정족수 산정에 전원이 포함되었는지 확인해야 합니다. 적법한 소집 절차가 어렵다면 법원의 허가를 받아 집회를 소집하는 방법도 있는데, 실제 사례는 관리단집회 소집허가 승소사례를 참고하시기 바랍니다.
• 결의를 다투는 쪽이라면, 총회 당시 제외된 구분소유자가 있었는지와 그 경위를 소집통지 자료·의사록 등으로 확인하여 부존재 사유를 구체적으로 입증할 필요가 있습니다.