신탁 건물 공용부분 체납관리비, 수탁자도 납부의무를 진다

위탁자의 구분소유권이 신탁을 원인으로 수탁자에게, 다시 신탁재산 처분으로 제3취득자에게 순차 이전된 경우, 특별한 사정이 없는 한 특별승계인인 수탁자와 제3취득자는 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비를 중첩적으로 인수합니다(대법원 2018. 9. 28. 선고 2017다273984 판결). 최근 신탁회사에 수탁된 건물이 많은데, 위탁자와 수탁자 사이에 체납관리비 납부 주체가 불분명하여 발생하는 문제에 관한 판례를 소개합니다.

어떤 사안이었나

• 집합건물 쇼핑몰 시행자 A개발(주)는 준공된 쇼핑몰 중 분양되고 남은 미분양 쇼핑몰(구분건물 100개 상가)에 관해 B신탁회사(주)와 신탁계약을 맺고 소유권이전등기 및 신탁등기를 마쳤습니다.
• B는 이를 공매절차를 통해 매각했고, C산업(주)가 전부 매수했습니다.
• 해당 쇼핑몰 관리인 D산업(주)는 B와 C에게 신탁된 건물에 관해 발생한 관리비(전기·수도요금, 수선유지비 등) 중 공용부분 관리비의 납부를 요청했으나, B와 C는 위탁자인 A에게 납부의무가 있다며 거부했습니다.
• 이에 D가 B와 C를 상대로 소송을 제기하여 대법원 판결까지 간 사안입니다.

기존 판례는 위탁자에게 납부의무가 있다고 보았다

기존 대법원 판례(대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결)는, 신탁계약서상 집합건물의 공용부분 관리비 납부의무는 위탁자에게 있다고 약정하고 이를 신탁원부에 등록하여 신탁등기를 했다면, 등기의 대항력에 의해 제3자에게도 이를 주장할 수 있으므로 위탁자에게 납부의무가 있다고 했습니다.

최근 판례는 수탁자·제3취득자의 중첩적 인수를 인정했다

그러나 최근 수탁자에게 납부의무가 있다는 판례가 나왔습니다. 동일한 쟁점이 다투어진 다른 사안에서 대법원은 다음과 같이 판시했습니다(대법원 2018. 9. 28. 선고 2017다273984 판결).

위탁자의 구분소유권에 관하여 신탁을 원인으로 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다가 신탁재산 처분으로 제3취득자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지고 신탁등기는 말소됨으로써 위탁자의 구분소유권이 수탁자, 제3취득자 앞으로 순차 이전된 경우, 특별한 사정이 없는 한 특별승계인들인 수탁자와 제3취득자는 종전 구분소유권자들의 공용부분에 관한 체납관리비를 중첩적으로 인수한다고 봄이 타당하다. 또한 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있더라도, 제3취득자는 이와 상관없이 종전 구분소유권자들의 소유기간 동안 발생한 공용부분 체납관리비 채무를 인수한다고 보아야 한다.

특별승계인에게 승계되는 체납관리비의 범위가 공용부분에 한정된다는 법리 전반은 관리비 장기 연체 대응 총정리에서 함께 정리해 두었습니다.

주의할 점: 위탁자의 의무가 사라진 것인지는 불분명하다

주의할 점은, 위 판례에는 위탁자의 납부의무에 관한 언급이 없고 기존 판례를 변경할 때 거치는 전원합의체 판결도 아니라는 것입니다. 따라서 위탁자의 납부의무가 없어진 것인지, 아니면 위탁자의 의무가 존속하면서 수탁자의 납부의무와 중첩되는 것인지는 위 판례만으로는 알 수 없습니다. 소유권 이전에 따른 관리비 승계 문제는 재건축 후 장기수선충당금 승계 판결 해설처럼 사안 유형별로 결론이 달라질 수 있습니다.

신탁 건물의 체납관리비 분쟁, 이렇게 대응하세요

• 관리단·관리인 입장이라면 신탁등기와 소유권 이전 경과를 등기부와 신탁원부로 확인한 뒤, 수탁자와 제3취득자를 상대로 공용부분 체납관리비 청구를 검토할 수 있습니다.
• 수탁자·매수인 입장이라면 신탁원부에 위탁자 부담 조항이 있더라도 공용부분 체납관리비 인수를 면하기 어렵다는 점을 전제로 인수 범위를 점검해야 합니다.
• 위탁자의 의무 존속 여부는 판례상 명확하지 않으므로, 구체적 사안에서는 청구 상대방 선택을 신중히 검토할 필요가 있습니다.