일반관리비·청소비·수선유지비, 승계되는 공용부분 관리비일까

상가건물 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은 전 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함됩니다. 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결이 구체적인 관리비 항목별로 승계 여부를 판단한 사례입니다.

무엇이 문제였나: 어떤 항목이 '공용부분 관리비'인가

전 구분소유자의 체납관리비 중 특별승계인에게 승계되는 것은 공용부분 관리비에 한정됩니다. 그렇다면 관리비 고지서에 흔히 등장하는 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 같은 항목이 여기에 포함되는지가 쟁점이 되었습니다.

대법원의 판단은?

판시사항: 상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등이 전 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함된다고 한 사례

판결요지: 상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은, 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것으로 인정되고, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이라고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없는 이상, 전 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 한다고 한 사례.

이 판결이 의미하는 것

판단 기준은 항목의 명칭이 아니라 비용의 성격입니다. 건물 전체의 통일적 유지·관리를 위해 일률적으로 지출될 수밖에 없는 비용이라면 공용부분 관리비로 승계되고, 입주자 개개인의 이익에 현실적·구체적으로 귀속되는 비용으로 명확히 구분되는 경우에만 승계 대상에서 벗어납니다. 승계되는 공용부분 관리비의 일반적 범위와 연체료의 취급은 별도 판례 법리로 다루어지며, 체납관리비 문제 전반은 관리비 장기 연체 대응 총정리에서 확인할 수 있습니다.

이런 상황이라면

집합건물을 매수·낙찰받은 뒤 전 소유자의 체납관리비를 청구받았다면, 고지서의 항목별로 그것이 건물 전체를 위해 일률적으로 지출되는 비용인지, 개별 세대의 이익에 귀속되는 비용인지 구분해 보아야 합니다. 관리단 입장에서도 항목별 성격을 정리해 두어야 청구가 안정적입니다. 적립금 성격의 비용에 관하여는 장기수선충당금 용도 제한 해설을 참고하시기 바랍니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.