장기수선충당금 사용, 입주자대표회의 의결만으로 가능할까

장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 정해진 용도로만 사용할 수 있으며, 장기수선계획의 조정 없이 입주자대표회의 의결만 거쳐 사용하면 업무상횡령죄가 성립할 수 있습니다. 법원은 장기수선충당금 관련 규정을 강행규정으로 보았습니다.

넷플릭스·JTBC에서 방영 중인 드라마 '아파트'는 178억 원에 달하는 아파트 장기수선충당금을 노리고 입주자대표회의 회장이 된 전직 조폭 보스 박해강의 이야기를 다룹니다. 특히 6화에서 박해강은 사라진 장기수선충당금(장충금)의 행방을 쫓기 위해, "장충금으로 집행할 수 있는 건 뭐든 찾아놔"라고 지시하는 장면이 나옵니다. 장충금이 필요한 공사를 벌여 누군가 대납하는지를 확인하려는 것입니다.

그렇다면 장충금으로 사용할 수 있는 항목은 미리 정해져 있는 것일까요? 아니면 입주자대표회의의 의결 등을 통해 장충금을 사용할 공사를 새롭게 정할 수도 있을까요?

이번 포스팅에서는 법무법인(유한) 강남의 박창신 변호사가 관련 판결(청주지방법원 2020. 7. 16. 선고 판결)을 통해 이 문제를 살펴보겠습니다.

사건의 개요 — 계획서 없이 의결만으로 집행하다

아파트 관리사무소장이었던 피고인은 장기수선계획서나 장기수선충당금 사용계획서를 제대로 작성하지 않은 채, 개별 공사마다 입주자대표회의 의결만 거쳐 장충금을 집행하였고, 이로 인해 업무상횡령으로 기소되었습니다.

피고인은 "모든 집행 과정에서 입주자대표회의 의결을 거쳤고, 개인적으로 쓰지 않았으니 불법영득의사가 없다"고 주장하였습니다.

장기수선충당금 사용 항목은 미리 정해져 있어야 할까?

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

장기수선충당금은 그 사용 항목이 반드시 사전에 장기수선계획으로 정해져 있어야 할까?

장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설 교체·보수 용도로만 사용해야 하고, 그 사용 용도와 방법이 법령상 엄격히 제한된 자금입니다(「공동주택관리법」 제30조). 또한 장충금을 사용하려면 관리주체가 장기수선계획에 따라 사용계획서를 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제31조 제5항).

법원의 판단 — 관련 규정은 강행규정입니다

법원은 이러한 장충금 관련 규정을 강행규정으로 보았습니다. 따라서 다음과 같이 판단했습니다.

• 장기수선계획의 조정 없이 입주자대표회의의 의결만으로 장충금을 사용한 것은 적법한 사용이 아닙니다.
• 입주민을 위한 목적이었다는 이유로 개별 공사마다 의결을 받아 집행하더라도, 법령과 관리규약에 따른 적법한 사용으로 볼 수 없습니다.

결국 장기수선계획과 법령에서 정한 용도·절차를 벗어나 장충금을 사용한 경우, 개인적인 이익을 취하지 않았더라도 업무상횡령죄가 성립할 수 있다고 본 것입니다.

절차 없는 전용 자체로 업무상횡령죄가 성립할 수 있다는 법리는 장기수선충당금 횡령 판결 해설에서 다룬 부산고등법원 판결과도 같은 흐름입니다.

장기수선충당금을 사용하기 전 무엇을 확인해야 할까?

드라마 속 박해강은 "장충금으로 집행할 수 있는 건 뭐든 찾아"라고 지시했지만, 장기수선충당금은 필요하다고 해서 아무 공사에나 사용할 수 있는 돈이 아닙니다. 장충금은 장기수선계획에 따라 사용 항목과 절차가 정해져 있으며, 입주자대표회의의 의결이 있더라도 법령상 정해진 용도 제한을 벗어날 수 없습니다.

장충금 사용 전 확인할 사항은 다음과 같습니다.

1. 해당 공사가 장기수선계획에 포함된 항목인지 확인합니다.
2. 계획에 없는 공사라면 장기수선계획 조정 절차를 먼저 거칩니다.
3. 장기수선충당금 사용계획서를 작성합니다.
4. 입주자대표회의의 의결을 거칩니다.

임차인이 납부한 장충금의 반환 문제는 임차인 장기수선충당금 반환 해설에서, 재건축 이후 적립금 승계 문제는 장기수선충당금 승계 판결 해설에서 정리했습니다.

이 상황이라면 — 의결보다 계획이 먼저입니다

장충금을 사용하려는 경우에는 단순히 입주자대표회의의 의결만 거칠 것이 아니라, 해당 공사가 장기수선계획 및 관련 법령에서 정한 사용 범위에 해당하는지부터 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다. 장기수선충당금의 집행·관리, 관련 형사 문제 등으로 검토가 필요하시다면, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 함께 관련 법령을 검토하시기를 권해드립니다.