임차인 장기수선충당금 반환, 관리사무소가 아니라 임대인에게

임차인은 거주 중 납부한 장기수선충당금을 이사 갈 때 돌려받을 수 있습니다. 다만 반환을 청구할 상대방은 관리주체(관리사무소)가 아니라 최종 부담 주체인 소유자, 즉 임대인입니다. 이번 글에서 소개하는 판결은 관리주체를 상대로 한 임차인의 반환 청구를 기각했습니다.

넷플릭스·JTBC에서 방영 중인 드라마 '아파트'는 아파트 장기수선충당금 178억 원을 노리는 전직 조폭 보스 박해강의 이야기를 다루고 있습니다. 특히 7화에서 박해강은 이전 회장의 뒤를 이어 '뒷배'의 새로운 금고지기가 되기 위해, 장기수선충당금을 2배로 인상하는 안건을 입주민 전원 의결에 부칩니다. 인상 여부를 두고 입주민들이 고민하는 가운데, 한 임차인 입주민은 이렇게 말합니다.

"장기수선충당금을 내더라도, 우리는 이사 갈 때 낸 돈을 돌려받을 수 있으니 인상해도 크게 상관없다."

과연 임차인은 자신이 납부한 장충금을 이사 갈 때 정말 돌려받을 수 있을까요? 그리고 '누구에게' 돌려받아야 할까요?

이번 포스팅에서는 법무법인(유한) 강남의 박창신 변호사가 관련 판결(인천지방법원 2022. 9. 27. 선고 판결)을 통해 이 문제를 살펴보겠습니다.

사건의 개요 — 16년치 장충금을 관리사무소에 청구하다

이 사건에서 임차인(원고)은 아파트를 임차하여 약 16년간 거주하면서, 장기수선충당금이 포함된 관리비를 전액 관리주체에 납부해 왔습니다.

그런데 이후 임차인은 "장기수선충당금은 원칙적으로 소유자가 부담해야 할 비용인데, 이를 알지 못한 채 임차인인 자신이 잘못 납부하였다"고 주장하며, 그동안 납부한 장기수선충당금 상당액을 부당이득으로 반환하라며 관리주체를 상대로 소송을 제기하였습니다.

장기수선충당금 반환, 누구에게 청구해야 할까?

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

임차인은 장기수선충당금의 반환을 누구에게 청구해야 할까?

법원은 임차인이 관리주체를 상대로는 장기수선충당금의 반환을 청구할 수 없다고 보아, 원고의 청구를 기각하였습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 장기수선충당금은 최종적으로 소유자가 부담해야 하는 비용이지만, 관리주체에 누가 1차적으로 납부할 것인지는 임대인과 임차인 사이의 약정에 따라 정해진다는 점
• 실제로 관리주체는 징수의 편의를 위해 장기수선충당금을 포함한 관리비를 사용자인 임차인에게 일괄 부과하고, 임차인이 이를 납부한 후 임대차가 종료되면 소유자와 정산하는 것이 일반적인 관행이라는 점
• 「공동주택관리법 시행령」 제31조 제8항 역시 임차인이 납부한 장기수선충당금을 임대차 종료 후 소유자로부터 반환받을 수 있도록 정하고 있다는 점

따라서 특별한 사정이 없다면, 임대인과 임차인 사이에는 "임차인이 장기수선충당금을 우선 납부하고, 임대차 종료 시 임대인으로부터 정산받는다"는 묵시적 약정이 있었다고 보는 것이 타당하다고 판단하였습니다.

이사 나갈 때 장충금 정산, 무엇을 확인해야 할까?

정리하면, 임차인은 자신이 납부한 장기수선충당금을 이사 갈 때 돌려받을 수 있습니다. 다만 그 반환을 구할 상대방은 관리주체(관리사무소)가 아니라 최종 부담 주체인 소유자, 즉 임대인이라는 점이 중요합니다.

드라마 속 임차인 입주민의 말은 결론적으로는 옳지만, '누구에게 청구할 것인가'라는 한 끗 차이를 놓치면 소송에서 낭패를 볼 수 있습니다. 실제 청구 전에는 다음을 확인하세요.

1. 임대차계약상 장기수선충당금 부담에 관한 특약이 있었는지 확인합니다.
2. 관리비 고지서에서 장기수선충당금 납부 내역을 정리합니다(관리사무소에서 납부확인서를 발급받을 수 있습니다).
3. 반환 청구의 상대방을 임대인으로 특정하고, 지연손해금 기산일 등을 검토합니다.

장기수선충당금이 어떤 용도로만 쓰일 수 있는지는 장기수선충당금 용도 제한 판결 해설에서, 재건축·전체 취득 시 적립금이 누구에게 승계되는지는 장기수선충당금 승계 판결 해설에서 정리했습니다. 관리비 자체를 둘러싼 분쟁이라면 관리비 장기 연체 대응 총정리도 참고하세요.

이 상황이라면 — 청구 상대방부터 특정하세요

임대차 종료를 앞두고 있다면 임대인과의 정산 항목에 장기수선충당금을 포함시키는 것이 가장 간명한 해결책입니다. 이미 분쟁이 시작되었다면 계약서 특약, 납부 내역, 청구 상대방을 순서대로 점검해야 합니다. 관련하여 법률 검토가 필요하시다면, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 대응 방안을 검토하시기를 권해드립니다.