승계되는 공용부분 관리비의 범위, 연체료도 포함될까

특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 건물 전체의 통일적 유지·관리를 위해 일률적으로 지출되는 비용까지 폭넓게 포함되지만, 연체료는 위약벌이므로 승계되지 않습니다. 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결이 승계 범위의 기준과 연체료의 취급을 밝힌 대표적 판례입니다.

승계되는 공용부분 관리비의 범위는 어디까지인가?

전 구분소유자의 체납관리비 중 특별승계인에게 승계되는 것은 공용부분 관리비입니다. 문제는 그 '공용부분 관리비'가 공용부분 그 자체에 직접 지출된 비용만을 말하는지, 아니면 건물 전체의 관리를 위한 비용까지 포함하는지였습니다.

판시사항: 집합건물의 전 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비의 범위 및 공용부분 관리비에 대한 연체료가 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되는지 여부(소극)

판결요지: 집합건물의 전 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다.

연체료는 왜 승계되지 않을까?

같은 판결은 연체료의 승계 여부에 대해 다음과 같이 판단했습니다.

관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.

즉 승계되는 것은 공용부분 관리비 원금이고, 전 소유자의 연체로 이미 발생한 연체료라는 제재적 법률효과까지 새 소유자가 떠안는 것은 아닙니다.

이 판결이 의미하는 것

• 관리단 입장: 특별승계인에게는 공용부분 관리비 원금을 기준으로 청구 범위를 정리해야 하며, 전 소유자 체납분의 연체료까지 얹어 청구할 수 없습니다.
• 매수인·낙찰자 입장: 청구받은 체납관리비 내역에서 전유부분 관리비와 연체료를 가려내면 부담액이 줄어들 수 있습니다.

어떤 항목이 공용부분 관리비에 해당하는지는 같은 판결의 항목별 판단 기준이 적용되며, 체납관리비 대응의 전체 흐름은 관리비 장기 연체 대응 총정리에서 확인할 수 있습니다.

이런 상황이라면

경매 낙찰이나 매매로 집합건물을 취득한 뒤 체납관리비를 청구받았다면, 내역서를 항목별로 받아 공용부분 관리비 원금과 연체료·전유부분 관리비를 구분하십시오. 적립금 성격 항목의 취급은 장기수선충당금 용도 제한 해설도 참고가 됩니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.