전 입주자 체납관리비, 특별승계인은 공용부분만 승계한다

집합건물의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관한 것만 승계하고, 연체료는 승계하지 않으며, 관리비채권은 3년의 단기소멸시효에 걸립니다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결). 특별승계인(특정승계인)이란 상속이나 합병 같은 포괄승계가 아닌 원인(매매·증여 등)으로 권리를 취득한 자를 말합니다. 매매로 부동산을 취득한 매수인, 경매로 낙찰받은 사람 등이 여기에 해당합니다.

관리규약으로 체납관리비 전부를 승계시킬 수 있을까

대법원은 관리규약에서 체납관리비 채권 전체를 입주자 지위 승계인에게 행사할 수 있도록 규정하고 있더라도 그 효력에는 한계가 있다고 보았습니다.

집합건물의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다'고 규정하고 있는 집합건물법 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다.

다만 공용부분은 다릅니다. 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고, 그에 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 특히 보장할 필요가 있으므로, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제18조가 특별승계인에게 승계의사 유무와 관계없이 청구할 수 있도록 특별규정을 두고 있습니다. 따라서 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 유효하고, 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 합니다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조).

한편 집합건물법 제42조 제1항은 관리규약이 승계 이전에 제정된 것이라도 승계인에게 효력이 있다는 뜻으로서, 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부해야 한다는 의미일 뿐, 이 규정으로 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없습니다.

연체료도 승계 대상일까

연체료는 승계되지 않습니다.

관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 집합건물의 특별승계인이 전 입주자가 체납한 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 입주자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니므로, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 집합건물의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 참조).

관리비채권의 소멸시효는 몇 년일까

민법 제163조 제1호에서 3년의 단기소멸시효에 걸리는 것으로 규정한 '1년 이내의 기간으로 정한 채권'이란 1년 이내의 정기로 지급되는 채권을 말하며(대법원 1996. 9. 20. 선고 96다25302 판결 참조), 1개월 단위로 지급되는 집합건물의 관리비채권은 이에 해당합니다.

이 사건에서는 매수인이 관리회사 직원과 체납관리비를 법원 판결에 의거해 정리하기로 합의했고 취득 전에 체납관리비의 존재를 알고 있었던 사정이 인정되었지만, 대법원은 그것만으로는 소멸시효 이익을 포기했다거나 소멸시효 항변이 신의성실의 원칙에 반하거나 권리남용에 해당한다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 관리단 입장에서 체납관리비 채권을 시효로 잃지 않기 위한 관리 방법은 관리비 장기 연체 대응 총정리에서 자세히 다루었습니다.

체납관리비 승계 분쟁, 이렇게 대응하세요

• 매수인·낙찰자라면 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분 원금만 승계 대상이고, 전유부분 관리비와 연체료는 승계하지 않는다는 점을 근거로 청구 범위를 다툴 수 있습니다.
• 3년이 지난 관리비채권에 대해서는 소멸시효 항변을 검토할 수 있습니다.
• 관리단이라면 특별승계인에게 청구할 수 있는 범위가 공용부분 원금에 한정된다는 전제에서 청구금액을 산정해야 하며, 시효 중단 조치를 서둘러야 합니다. 소유권이 여러 차례 이전된 경우의 승계 문제는 재건축 후 장기수선충당금 승계 판결 해설도 참고하시기 바랍니다.