체납관리비 승계 규약의 효력 — 공용부분 관리비에 한해 유효

전 구분소유자의 체납관리비를 특별승계인에게 승계하도록 정한 관리규약은, 공용부분 관리비에 관한 부분에 한하여 유효합니다. 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제18조의 입법 취지와 함께 이 법리를 밝혔습니다.

집합건물법 제18조는 왜 존재하는가?

집합건물법 제18조는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 매매나 경매로 소유자가 바뀌었을 때, 전 소유자가 체납한 관리비를 새 소유자에게 청구할 수 있는 근거가 되는 조항입니다.

대법원의 판단은?

판시사항: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조의 입법 취지 및 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약의 효력(=공용부분 관리비에 한하여 유효)

판결요지: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계 의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하다.

이 판결이 의미하는 것

관리규약이 "체납관리비 일체를 승계한다"고 정하고 있더라도, 그 효력은 공용부분 관리비 부분에 한정됩니다. 전유부분 관리비까지 특별승계인에게 승계시키는 부분은 집합건물법 제18조의 근거를 벗어나기 때문입니다. 어떤 항목이 공용부분 관리비에 해당하는지, 연체료는 어떻게 되는지는 같은 판결의 관련 법리가 적용되며, 실무 대응은 관리비 장기 연체 대응 총정리에서 자세히 다루고 있습니다.

이런 상황이라면

• 매수인·낙찰자: 관리규약의 승계 조항을 근거로 체납관리비 전액을 청구받았다면, 공용부분 관리비 부분만 유효하다는 점을 들어 범위를 다툴 수 있습니다.
• 관리단: 규약 정비 시 승계 조항이 집합건물법 제18조의 범위 안에 있는지 점검해야 하며, 규약의 설정·변경 절차는 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 참고하시기 바랍니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.