체납관리비 지급 판결 후 경락인에게도 청구할 수 있을까

집합건물 관리인이 구분소유자의 체납관리비에 대한 지급 판결을 받은 경우, 그 건물을 경락받은 자에게도 공용부분 체납관리비를 청구할 수 있으며, 판결로 확정된 채권의 소멸시효는 10년이므로 3년의 관리비 시효가 지나도 승계 의무가 인정됩니다. 체납관리비의 승계 문제를 살펴보겠습니다.

관리인이 경락인에게 체납관리비를 청구할 수 있는 근거는?

집합건물법 제18조는 다음과 같이 규정하고 있습니다.

공유자가 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.

그리고 판례는 관리단도 공유자에 준하는 지위에 있는 것으로 보고 있습니다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결).

따라서 관리단의 사무를 집행하는 관리인은 집합건물 경락인에 대하여 체납관리비를 청구·징수할 수 있습니다. 경락인이 특별승계인에 해당하는지에 대한 자세한 내용과 승계되는 관리비의 구체적 범위는 각각 경락인의 특별승계인 해당 여부 해설과 경매 낙찰자가 승계하는 체납관리비의 범위에서 다루고 있습니다.

관리비 소멸시효 3년이 지나도 청구할 수 있을까?

채권의 소멸시효와 관련하여 중요한 점이 있습니다.

• 관리비 채권의 소멸시효는 원칙적으로 3년입니다(민법 제163조 제1호).
• 그러나 판결에 의하여 확정된 채권의 소멸시효기간은 10년입니다(민법 제165조).

따라서 관리비 채권의 소멸시효인 3년이 지난 경우에도, 지급 판결로 확정된 채권이라면 경락인은 전 구분소유자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 승계 의무가 있습니다(위 전원합의체 판결 및 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결).

관리비 연체가 장기화된 경우의 전반적인 대응 방법은 관리비 장기 연체 대응 총정리를 참고하시기 바랍니다.

관리단·관리인이 취할 조치

• 체납관리비에 대해 지급 판결을 받아두면 소멸시효가 10년으로 연장되어 경락인에 대한 청구에도 유리합니다.
• 경매가 진행되는 전유부분이 있다면 경락인에게 공용부분 체납관리비의 승계를 주장하여 청구·징수할 수 있습니다.
• 청구 범위는 공용부분 관리비에 한정되므로 관리비 항목의 구분을 미리 정리해 두는 것이 좋습니다. 체납 내역 등 관리단의 회계자료 관리에 대해서는 관리단 회계장부 열람·등사 청구 해설도 참고할 수 있습니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.