경락인도 집합건물법 제18조의 특별승계인에 해당할까

법원 경매 절차에서 집합건물 전유부분을 경락받은 자도 집합건물법 제18조 등의 특별승계인에 해당합니다. 대법원 전원합의체 판결로 정리된 특별승계인의 범위를 살펴보겠습니다.

경락인의 특별승계인 해당 여부, 왜 다툼이 있었을까?

전 구분소유자가 체납한 관리비의 승계와 관련하여, 경매로 소유권을 취득한 경락인이 집합건물법 제18조의 특별승계인에 해당하는지를 둘러싸고 하급심 판결에서 다소 엇갈린 판단이 있었습니다.

이 논란은 대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결에서 경락인이 특별승계인에 포함된다고 판단하면서 정리되었고, 이후 다른 판결에서도 일관되게 인정되고 있습니다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결 등).

특별승계인의 범위는 어디까지일까?

따라서 집합건물법 제18조 등의 특별승계인에는 다음이 모두 포함됩니다.

• 매매에 있어서 매수인
• 증여에 있어서 수증자
• 경매 절차에서의 경락인(매수인)

경락인이 특별승계인에 해당하는 이상, 전 구분소유자의 체납관리비 중 공용부분 관리비는 경락인에게 승계됩니다. 관리비 연체 전반에 대한 대응은 관리비 장기 연체 대응 총정리에서 다루고 있으며, 건물이 재건축된 경우 적립금이 승계되는지에 대해서는 재건축 후 장기수선충당금 승계 판결 해설을 참고하시기 바랍니다.

경매 참여자와 관리단이 알아둘 점

• 경매로 집합건물을 취득하려는 사람은 전 소유자의 체납관리비 중 공용부분 관리비를 승계하게 되므로, 입찰 전 체납액을 확인해야 합니다.
• 관리단은 경락인에 대해서도 공용부분 체납관리비를 청구할 수 있습니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.