마감공사 하자의 담보책임 기간은 몇 년일까

전유부분 마감공사의 하자에 대한 담보책임 기간은, 기산일(구분소유자에게 인도한 날) 전에 발생한 하자는 5년, 기산일 이후에 발생한 하자는 2년입니다. 분양자와 시공자(이하 분양자 등)의 담보책임 존속기간을 정리합니다.

담보책임 기간은 어떻게 정해져 있나?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)은 건물의 주요 구조부 및 지반공사의 하자 외의 그 밖의 하자에 대하여, 하자의 중대성, 내구연한, 교체 가능성을 고려하여 5년의 범위에서 시행령으로 담보책임 기간을 정하도록 하고 있습니다(집합건물법 제9조의2 제1항 제2호).

시행령의 내용은 다음과 같습니다.

• 담보책임 기간의 기산일 전에 발생한 하자: 담보책임 기간 5년(집합건물법 시행령 제5조 제1호)
• 기산일 이후에 발생한 하자(집합건물법 시행령 제5조 제2호):
  1. 대지 조성공사, 철근콘크리트 공사, 철골공사, 조적 공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물의 구조상 또는 안전상의 하자는 5년
  2. 건축법 제2조 제1항 제4호에 따른 건축설비 공사(이와 유사한 설비 공사 포함), 목공사, 창호공사 및 조경공사의 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상의 하자는 3년
  3. 마감공사의 하자 등 하자의 발견·교체 및 보수가 용이한 하자는 2년

마감공사 하자에는 어느 기간이 적용되나?

따라서 전유부분에 대한 마감공사의 하자에 대한 담보책임 기간은, 기산일(구분소유자에게 인도한 날) 전에 발생한 하자인 경우에는 5년, 기산일 이후에 발생한 하자인 경우에는 2년일 것으로 판단됩니다.

담보책임 기간이 언제부터 기산되는지는 집합건물 분양자 등의 담보책임 기간 기산점 해설에서 자세히 다루고 있으며, 하자보수 청구의 전반적인 절차와 요건은 집합건물 하자보수 청구 기본 해설을 참고하시기 바랍니다.

하자를 발견했다면 무엇을 해야 할까?

• 하자가 발생한 시점이 기산일(전유부분 인도일) 전인지 후인지 확인합니다.
• 하자의 유형(구조상·안전상, 기능상·미관상, 마감공사)에 따라 적용되는 담보책임 기간을 확인합니다.
• 기간이 지나기 전에 하자보수 청구 등 권리 행사에 나서야 합니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.