관리비 연체를 이유로 한 단전·단수, 규약만 있으면 적법할까

관리비 연체를 이유로 한 단전·단수 조치는 관리규약에 근거가 있다는 것만으로는 적법하지 않으며, 여러 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 상당성이 인정되는 경우에만 위법성이 조각됩니다. 단전·단수 조치의 적법 요건을 판례를 통해 살펴보겠습니다.

규약에 근거한 단전·단수라면 무조건 적법할까?

대법원은 관리비 체납 시 단전·단수하기로 한 규약에 의거한 단전·단수 조치에 대하여 다음과 같이 판시한 바 있습니다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결).

단전·단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다.

상당성은 어떤 기준으로 판단할까?

판례가 제시한 종합 고려 요소는 다음과 같습니다.

• 조치를 하게 된 동기와 목적
• 수단과 방법
• 조치에 이르게 된 경위
• 입주자가 입게 된 피해의 정도

이러한 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 상당성이 인정되어야만 위법성이 없는 행위가 됩니다. 상당성이 부정되면 단전·단수는 불법행위가 되어 오히려 관리단 측이 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

체납 관리비에 대해서는 단전·단수 외에도 지급 청구 소송 등 법적 절차를 통한 회수가 원칙적인 방법입니다. 구체적인 방법은 관리비 장기 연체 대응 총정리에서 정리하고 있으며, 관리비채권의 소멸시효는 관리비 소멸시효 3년의 근거 해설을 참고하시기 바랍니다.

단전·단수를 검토하기 전에 확인할 것

• 관리규약에 단전·단수 근거 조항이 있는지 확인하되, 조항이 있더라도 그것만으로 적법성이 보장되지 않음을 유의해야 합니다.
• 사전 최고, 유예기간 부여 등 절차를 거쳐 수단·방법의 상당성을 확보해야 합니다.
• 피해가 큰 조치보다는 지급 청구 소송, 가압류 등 법적 절차를 우선 검토하는 것이 안전합니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.