관리규약이 없어도 관리비와 연체료를 부과할 수 있을까

관리인 또는 그 직무대행자의 관리비 청구는 집합건물법 제25조에 근거한 행위이므로, 구분소유자는 관리규약이 설정되지 않았다는 이유로 관리비 납부를 거부할 수 없습니다. 관리규약이 없는 상가 집합건물의 관리비 부과와 연체료에 관한 법무부 심의관실의 해석을 정리했습니다. 질의자는 관리규약이 없고 법원에서 관리인 직무대행이 선임되어 있는 상가의 관리소장으로, 네 가지를 물었습니다.

직무대행자도 관리비를 징수할 수 있는가

민법상 직무대행자는 이사가 직무집행을 정지당하여 사실상 직무를 수행할 수 없는 경우 이해관계인의 신청에 의하여 법원이 가처분으로 선임하는 자입니다(민법 제52조의2). 가처분결정으로 선임된 직무대행자는 법인을 전과 같이 그대로 유지하면서 관리하는 한도 내의 통상업무에 속하는 사무만을 행할 수 있고, 이를 넘어서는 행위에는 법원의 허가가 필요합니다(민법 제60조의2 제1항, 대법원 99다30039 판결, 대법원 2003다36225 판결).

관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위는 집합건물법 제25조 제1항이 정한 관리인의 권한이자 통상업무에 속하므로, 법원이 선임한 관리인 직무대행자도 관리비를 청구·수령할 수 있습니다. 직무대행자 제도가 문제된 실제 사례는 직무집행정지 가처분 승소사례에서 확인할 수 있습니다.

규약이 없어도 관리비·연체료를 부과할 수 있는가

집합건물법상 관리인의 선임이나 관리단집회 결의 등은 규약의 설정을 전제로 하지 않습니다. 따라서 관리인 또는 직무대행자가 구분소유자에게 관리비를 청구했다면 이는 집합건물법 제25조에 근거한 행위이므로, 구분소유자는 규약이 설정되지 않았다는 이유로 그 청구를 거부할 수 없습니다.

연체료는 어떨까요. 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종으로(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결), 집합건물법이 직접 규율하고 있지는 않습니다.

• 그러나 연체료에 관한 사항은 규약이나 집회결의로 정할 수 있으므로(집합건물법 제28조 제1항, 제31조), 관리단이 집회결의로 이를 정했다면 그 결의를 근거로 연체료를 청구할 수 있습니다.
• 따라서 규약이 존재하지 않는 경우에도 집회결의로 연체료를 정했다면, 구분소유자는 규약의 부존재를 이유로 연체료 납부를 거부할 수 없습니다.

관리비를 장기간 내지 않는 구분소유자에 대한 단계별 대응은 관리비 장기 연체 대응 총정리에서 자세히 다루고 있습니다.

단전·단수 조치는 어디까지 허용되는가

집합건물법은 관리비 체납 시 단전·단수 조치에 관한 별도의 규정을 두고 있지 않습니다. 다만 집합건물법에서 규정하지 않은 사항은 규약이나 집회결의로 정할 수 있으므로(제28조 제1항), 집회결의로 관리비 연체에 따른 단전·단수 조치를 정하는 것 자체는 가능합니다. 그러나 대법원은 그 실행에 엄격한 한계를 두고 있습니다.

단전·단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다.

따라서 단전·단수에 관한 집회결의가 있더라도, 위 판례가 설시한 사정을 종합적으로 고려하여 위법성이 결여되었다고 판단될 정도에 이르러야 적법하게 조치할 수 있습니다.

규약 없는 건물의 관리 실무 정리

• 규약이 없다는 항변은 관리비·연체료 어느 쪽에도 통하지 않으므로, 체납 구분소유자에게는 집합건물법 제25조와 집회결의를 근거로 청구를 진행하면 됩니다.
• 연체료·단전·단수 등 규약이 없는 사항은 관리단집회 결의로 정비해 두고, 결의 요건은 관리단집회 의결정족수와 서면결의 해설을 참고해 갖추어야 합니다.
• 단전·단수는 결의가 있어도 최후 수단으로만 검토해야 하며, 사전 통지·유예 기간 등 상당성을 뒷받침할 절차를 반드시 거쳐야 손해배상 책임을 피할 수 있습니다.