임대 후 분양전환 아파트 하자담보책임과 '분양'의 해석

개정 집합건물법 시행 이전에 사용승인을 받고 임대되었다가 시행 이후에 분양전환이 이루어진 아파트는 개정법 시행 이후에 분양된 건물로 보아야 하고, 따라서 하자담보책임의 존속기간은 개정 집합건물법 제9조의2에 의합니다(대법원 2020. 4. 29. 선고 2018다245184 판결). 2012. 12. 18. 개정되어 2013. 6. 19. 시행된 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 개정 집합건물법) 부칙 제3조에서 정한 '분양'의 해석이 쟁점이 된 사건입니다.

어떤 사건이었나?

원고(입주자대표회의)가 아파트를 건축·분양한 피고(한국토지주택공사)를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상 등을 구한 사건입니다.

개정 집합건물법 부칙 제3조는 "이 법 시행 전에 분양된 건물의 담보책임에 관하여는 종전의 규정에 따른다"고 규정하고 있습니다. 원고는 부칙 제3조에서 정한 '분양'의 의미를 '사용검사일 또는 사용승인일', 임대주택에 관하여는 '최초의 임대차계약 체결일'로 해석해야 하므로, 이 사건 아파트는 개정법 시행 전에 분양된 것으로 보아야 한다고 주장했습니다.

대법원은 어떻게 판단했나?

대법원은 원심의 판단을 그대로 수긍하여 상고를 기각했습니다.

개정 집합건물법 시행 이전에 사용승인을 받고 임대되었다가 개정 집합건물법 시행 이후에서야 분양전환이 이루어진 이 사건 아파트는 개정 집합건물법 시행 이후에 분양된 건물로 보는 것이 타당하다는 이유로, 이 사건 아파트의 하자에 관한 담보책임의 존속기간은 개정 집합건물법 제9조의2가 정한 바에 의하여야 한다.

대법원은 관련 법리와 기록에 비추어 원심의 판단이 정당하며, 필요한 심리를 다하지 않았거나 개정 집합건물법 부칙 제3조의 해석, 합헌적 법률해석, 임대 후 분양전환된 집합건물에 대한 하자담보책임의 존속기간 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다고 보아, 원고의 주장을 배척한 원심을 확정했습니다.

판결 정보

• 사건: 대법원 2020. 4. 29. 선고 2018다245184 판결 (하자보수에 갈음하는 손해배상 등)
• 원고(상고인): 입주자대표회의 / 피고(피상고인): 한국토지주택공사 / 피고보조참가인: 티센크루프엘리베이터코리아 주식회사
• 원심판결: 광주고등법원 2018. 5. 25. 선고 2017나13037 판결
• 주문: 상고를 기각한다. 상고비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 원고가 부담한다.
• 재판부: 재판장 대법관 김선수, 대법관 권순일, 주심 대법관 이기택, 대법관 박정화

분양전환 아파트 하자소송에서 확인할 점

• 우리 아파트의 분양전환 시점이 개정 집합건물법 시행일(2013. 6. 19.) 전인지 후인지 확인합니다. 적용되는 담보책임 존속기간 규정이 달라집니다.
• 사용승인일·임대차계약 체결일이 아니라 분양전환 시점이 기준이 된다는 점에 유의합니다.
• 하자담보책임 청구의 일반적인 요건과 절차는 집합건물 하자보수 청구 기본 해설에서 확인할 수 있습니다. 재건축 국면의 승계 문제는 재건축 후 장기수선충당금 승계 판결 해설도 참고하시기 바랍니다.