집합건물 하자, 무상 보수를 청구할 수 있을까

완성된 집합건물에 하자가 있는 때에는, 구분소유자는 담보책임의 존속기간 내에 분양자 또는 시공자를 상대로 상당한 기간을 정하여 하자보수를 청구하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 분양받은 건물에서 하자가 발견되었을 때 별도의 비용 부담 없이 보수를 요구할 수 있는 법적 근거가 마련되어 있는 것입니다.

하자에 대한 담보책임은 누가 지는가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)은 다음의 자가 지는 담보책임(이하 '분양자 등의 담보책임')에 관하여 민법 제667조 및 제668조를 준용한다고 규정하고 있습니다(집합건물법 제9조 제1항, 시행령 제4조).

• 집합건물을 건축하여 분양한 자
• 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 건물의 전부 또는 일부를 시공하여 완성한 자
• 위 시공자가 담보책임을 질 수 없는 경우에 한하여, 그로부터 건물의 시공을 일괄 도급받은 자

구분소유자는 무엇을 청구할 수 있는가?

완성된 집합건물에 하자가 있는 때에는, 전유부분의 소유자인 구분소유자는 담보책임의 존속기간(집합건물법 제9조의 2 참조) 내에 분양자 또는 시공자를 상대로 상당한 기간을 정하여 하자보수를 청구하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제667조 제1항, 제2항). 청구 절차의 전반적인 흐름은 집합건물 하자보수 청구 기본 해설에서 확인할 수 있습니다.

매수인에게 불리한 특약은 유효한가?

분양자와 매수인(피분양자) 사이에 분양자 등의 담보책임에 관하여 집합건물법이나 민법에 규정된 것보다 매수인에게 불리하게 특약을 하더라도, 그 특약은 효력이 없습니다(집합건물법 제9조 제4항). 계약서에 담보책임을 제한하는 문구가 있더라도 그 이유만으로 청구를 포기할 필요는 없습니다.

하자 보수를 청구하려면

• 담보책임의 존속기간 내인지 먼저 확인합니다.
• 분양자 또는 시공자를 상대로 상당한 기간을 정하여 하자보수 또는 손해배상을 청구합니다.
• 불리한 특약이 있어도 효력이 없으므로 위축될 필요가 없습니다.

하자 외에 관리비를 둘러싼 분쟁이 함께 진행되는 경우라면 관리비 장기 연체 대응 총정리도 참고하시기 바랍니다. 구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.