관리단이 구분소유자 대신 하자보수 갈음 손해배상을 청구할 수 있을까

집합건물의 하자보수를 갈음한 손해배상청구권, 즉 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 구분소유자에게 귀속하므로, 관리단은 구분소유자들에게서 그 권리를 양수하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 구분소유자를 대신하여 손해배상을 청구할 수 없습니다. 집합건물에 하자가 발견되면 관리단이 나서서 일괄적으로 소송을 진행하려는 경우가 많은데, 청구 주체가 누구인지부터 확인해야 하는 이유입니다.

하자담보추급권은 누구에게 귀속되는가?

집합건물법 제9조 제1항과 민법 제667조 제2항에 의한 하자보수를 갈음한 손해배상청구권, 즉 하자담보추급권은 특별한 사정이 없는 한 구분소유자에게 귀속합니다. 하자보수 청구의 기본 구조는 집합건물 하자보수 청구 기본 해설에서 자세히 정리해 두었습니다.

관리단은 왜 직접 청구할 수 없는가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제23조 제1항에 따라 관리단은 건물과 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 설립되는 단체입니다. 대법원은 이러한 관리단의 성격을 근거로 다음과 같이 판단하였습니다.

관리단은 구분소유자들에게서 그 권리를 양수하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 하자담보추급권을 가진다고 할 수 없다(대법원 2011. 12. 13. 선고 2011다80531 판결).

즉, 관리단이 하자보수를 갈음한 손해배상을 청구하려면 구분소유자들로부터 손해배상청구권을 양수하는 등의 절차가 선행되어야 합니다. 관리단이 소송 주체가 되어 진행한 다른 유형의 사건은 관리행위중지 가처분 승소사례에서 확인할 수 있습니다.

하자 소송을 준비한다면

• 하자담보추급권의 원칙적 귀속 주체는 구분소유자입니다.
• 관리단 명의로 소송을 진행하려면 구분소유자들로부터 권리를 양수하였다는 등의 특별한 사정이 필요합니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.