관리단이 없다는 이유로 시행사가 하자보수를 미룰 수 있을까

집합건물의 관리단은 구분소유관계가 성립되어 공동관리의 필요가 생긴 때에 특별한 설립 절차 없이 당연히 설립되므로, 시행사는 관리단이 구성되지 않았다는 이유로 하자보수를 미룰 수 없습니다. 하자보수를 요구하는 구분소유자에게 "관리단부터 만들어 오라"는 식으로 대응하는 시행사가 있다면, 그 전제 자체가 잘못된 것입니다.

관리단이 없으면 하자보수를 청구할 수 없는가?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제23조 제1항에 따르면, 집합건물에 대하여 구분소유관계가 성립되어 공동관리의 필요가 생긴 때에는 특별한 설립 절차 없이 모든 구분소유자를 구성원으로 하는 관리단이 당연 설립됩니다.

따라서 해당 집합건물에 대해서도 관리단은 이미 설립되어 있는 것이므로, 시행사는 관리단 미구성을 이유로 하자보수를 미룰 수는 없습니다. 관리단의 당연설립 법리가 실제 사건에서 어떻게 적용되는지는 규약이 없는 건물의 관리단집회 소집허가 승소사례에서도 확인할 수 있습니다.

하자보수는 누가, 어떤 근거로 청구하는가?

집합건물법은 분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 민법 제667조 및 제668조를 준용한다고 규정하고 있습니다(집합건물법 제9조 제1항). 따라서 구분소유자는 집합건물법 제9조에 따라 하자보수를 청구할 수 있습니다. 청구의 상대방과 기간 등 기본 구조는 집합건물 하자보수 청구 기본 해설에서 정리해 두었습니다.

또한 공용부분인 주차장에 하자로 인하여 누수가 발생한 경우, 그에 대한 보수는 공용부분의 보존행위에 해당할 것으로 사료되므로 관리인으로 하여금 하자보수청구권을 행사하도록 할 수 있습니다(집합건물법 제25조).

시행사가 하자보수를 미루고 있다면

• 관리단은 별도 절차 없이 당연 설립되므로, "관리단 미구성"은 하자보수를 거부할 사유가 되지 않습니다.
• 구분소유자는 집합건물법 제9조에 따라 직접 하자보수를 청구할 수 있습니다.
• 공용부분 하자는 관리인을 통한 하자보수청구권 행사도 검토할 수 있습니다.

구체적인 개별 사례에 대해서는 별도의 자문이 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.