공동주택 하자보수, 집합건물법과 주택법 중 무엇이 적용될까

공동주택의 하자보수에는 집합건물법의 일반규정이 원칙적으로 적용되고, 집합건물법에 규정이 없거나 그보다 유리한 규정이 주택법에 있는 때에 한하여 주택법이 특별법으로서 우선 적용됩니다. 공동주택 구분소유자는 두 법 모두에 의하여 권리를 보장받을 수 있습니다.

어느 시점에 분양된 건물부터 새 규정이 적용되나?

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법) 제9조의2에 담보책임의 존속기간에 관한 조문이 신설되었으나, 부칙 제3조에 의하여 2013. 6. 19. 이전에 분양된 건물의 담보책임에 관하여는 종전의 규정에 따릅니다.

2013. 6. 19. 이후에 분양된 건물의 하자담보책임기간은 집합건물법에 신설된 조문에 의합니다. 신설 조문에 따른 기간과 기산점은 마감공사 하자의 담보책임 기간 해설과 담보책임 기간의 기산점 해설에서 자세히 다루고 있습니다.

집합건물법과 주택법은 어떤 관계인가?

주택법의 적용도 함께 받는 공동주택의 경우, 집합건물법 제2조의2가 다음과 같이 규정하고 있습니다.

주택법의 특별한 규정은 이 법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다.

따라서 집합건물법의 일반규정이 원칙적으로 기준이 되고, 집합건물법에 규정이 없거나 그보다 유리한 규정이 주택법에 있는 때에 한하여 주택법의 규정이 특별법으로서 우선하여 적용됩니다.

결국 공동주택의 구분소유자는 집합건물법과 주택법 양자에 의하여 권리를 보장받을 수 있습니다. 양자의 권리는 상호 배척하는 것이 아니라 상호 별도의 권리라고 할 것입니다.

주택법상 기간이 지난 하자는 어떻게 되나?

주택법상 하자 발생기간을 초과하여 발생한 하자라고 하더라도, 집합건물법상 담보책임 존속기간 내라면 구분소유자는 집합건물법에 따라 하자담보청구권을 행사할 수 있습니다.

다만 입주자대표회의가 추급권자가 되거나 하자보수보증금을 청구하는 경우에는 그 근거 규정인 주택법에 따라 규율될 것입니다. 하자보수 청구의 기본적인 절차는 집합건물 하자보수 청구 기본 해설을 참고하시기 바랍니다.

하자 청구 전 무엇을 확인해야 할까?

• 분양 시점이 2013. 6. 19. 전인지 후인지 확인하여 적용 법령을 판단합니다.
• 주택법상 기간이 지났더라도 집합건물법상 담보책임 존속기간이 남아 있는지 검토합니다.
• 청구 주체(구분소유자, 입주자대표회의)와 청구 내용(하자보수, 손해배상, 하자보수보증금)에 따라 근거 법령을 구분합니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.