집합건물법 제18조 위헌 여부 — 명확성 원칙에 어긋나지 않는 이유

전 소유자가 체납한 공용부분 관리비를 특별승계인에게 청구할 수 있도록 한 집합건물법 제18조는 명확성 원칙에 위배되지 않습니다. 헌법재판소 2013. 5. 30. 자 2011헌바201 결정(합헌)이 이 조항의 위헌 여부를 판단했습니다.

무엇이 문제였나: 제18조의 명확성

구 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(1984. 4. 10. 법률 제3725호로 제정되고, 2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것, 이하 집합건물법) 제18조는 전 소유자가 체납한 관리비 중 공용부분에 관한 부분을 특별승계인에게 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 이 조항의 '특별승계인'에 경매로 취득한 자가 포함되는지, 그리고 구분소유자의 보충적 책임을 정한 제27조와의 관계에서 조항의 의미가 모호해지는 것은 아닌지가 다투어졌습니다.

헌법재판소의 판단은?

판시사항: 집합건물에서 전 소유자가 체납한 관리비 중 공용부분에 관한 부분에 대해서 그 특별승계인에게 청구할 수 있도록 한 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조가 명확성 원칙에 위배되는지 여부(소극)

결정요지: 경매로 인한 소유권 취득은 승계취득이므로, '경매로 취득한 자'도 이 사건 법률조항의 '특별승계인'에 포함된다. 그리고 집합건물법 제27조는 관리단과 거래한 제3자를 보호하기 위하여 관리단의 재산으로 채무를 모두 변제할 수 없을 경우에 보충적, 이차적으로 구분소유자의 지분비율에 따른 책임을 인정하고, 특별승계로 구분소유자가 변경된 경우에도 특별승계인에게 책임의 추급을 가능하도록 한 조항인 반면, 이 사건 법률조항은 집합건물 공용부분의 효율적 관리를 도모하기 위하여 각 구분소유자의 관리단에 대한 채무인 공용부분에 대한 관리비 채무를 공유관계가 승계된 특별승계인에게 추급할 수 있도록 한 조항이다. 그렇다면 집합건물법 제27조는 이 사건 법률조항과 그 적용 영역이 다르고 입법 취지도 달라서, 집합건물법 제27조로 인하여 이 사건 법률조항의 의미가 모호해진다고 할 수 없으므로 이 사건 법률조항은 명확성 원칙에 위반되지 아니한다.

이 결정이 의미하는 것

• 경매 낙찰자도 제18조의 특별승계인에 해당하므로, 낙찰 후 전 소유자의 공용부분 체납관리비를 청구받을 수 있습니다.
• 제18조(공용부분 관리비 채무의 특별승계인에 대한 추급)와 제27조(관리단 채무에 대한 구분소유자의 보충적 책임)는 서로 다른 국면을 규율하는 조항이므로, 두 조항이 병존한다고 해서 제18조가 불명확해지는 것은 아닙니다.

같은 결정은 이 조항이 재산권을 침해하지 않는다는 판단도 함께 내렸으며, 체납관리비 승계의 실무 대응은 관리비 장기 연체 대응 총정리에서 자세히 다루고 있습니다.

이런 상황이라면

경매로 집합건물을 취득할 계획이라면 입찰 전에 체납관리비의 존재와 규모를 확인하고, 낙찰 후 청구를 받았다면 그 범위가 공용부분 관리비에 한정되는지 검토해야 합니다. 관리단의 관리비 부과·집행이 투명한지 의심된다면 관리단 회계장부 열람·등사 청구 해설을 참고하시기 바랍니다.

구체적인 개별 사례는 별도의 검토가 필요하므로, 집합건물 분야에서 전문적인 경험을 갖춘 법무법인(유한) 강남의 박창신, 조유리, 한경민 변호사의 조력을 받아 검토하시기를 권해드립니다.